Последствия неузаконенной перепланировки

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Последствия неузаконенной перепланировки

Согласно действующему законодательству для выполнения любых работ, связанных с планировкой квартир, необходимо получать разрешение в соответствующих регулирующих органах.

Однако, как показывает практика, некоторые несознательные граждане пренебрегают этим, в результате чего у людей, приобретающих вторичное жилье, возникают определенные проблемы.

Помимо этого? нормативные акты постоянно дополняются и изменяются, поэтому то, что раньше было правильным, в какой-то момент времени может перестать быть таковым.

На фоне этого возникает один вполне закономерный вопрос: чем чревата покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой? Давайте постараемся разобраться в этом более подробно и узнаем, с какими рисками придется столкнуться покупателям недвижимости, а также как застраховать себя и избежать множества проблем.

Общая информация

Прежде чем рассказать о том, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, давайте разберемся в основных терминах и нормативной базе.

Процесс внесения изменений в проект жилых домов регламентируется Жилищным кодексом РФ.

В нем прописаны все термины, процедура оформления разрешительной документации, приведена классификация перепланировки, а также определена мера наказания за любые нарушения законодательства.

При этом важно понимать, что далеко не все работы по изменению конфигурации жилого помещения требуют получения разрешения. В некоторых случаях будет достаточно всего лишь уведомить БТИ о планируемом ремонте, чтобы сотрудники данной государственной организации задокументировали будущие изменения. К таковым относятся следующие:

  • перенос сантехнического оборудования;
  • монтаж дверного прохода в несущей стене;
  • переоборудование и остекление балконов;
  • возведение тамбура, повышающего теплоизоляционные характеристики жилых помещений;
  • возведение межкомнатных перегородок;
  • перенос дверных проходов.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.

Основные требования нормативно-правовых актов

Давайте рассмотрим их более подробно. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может доставить очень много проблем, например, если вы впоследствии захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь. Поэтому вы должны знать, в каких случаях запрещается производить любые изменения конфигурации жилых помещений. К таковым относятся следующие:

  • если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;
  • помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;
  • в случае, когда работы затрагивают части дома, которые отведены под деятельность служб гражданской обороны или министерства чрезвычайных ситуаций;
  • влияют на прочность и долговечность несущих конструкций;
  • создают угрозу обрушения здания или мешают нормальной эксплуатации соседних строений;
  • ухудшают вентиляционное оснащение;
  • повышают нагрузку на несущие конструкции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в этом случае нежелательна, поскольку она чревата негативными последствиями. Более подробно о том, с какими последствиями вы можете столкнуться, будет рассказано далее.

Виды переустройства жилых помещений

Итак, что об этом необходимо знать? Если вы взвесили все риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой и согласны пойти на столь рискованный шаг, то необходимо иметь подробное представление о том, какой она может быть. Действующее законодательство подразделяет переустройство жилой площади на два вида:

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект.

Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей.

После того как будет получена разрешительная документация, владельцу квартиры нужно уведомить БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Что будет в случае приобретения недвижимости с неутвержденным изменением конфигурации?

Многих людей интересует вопрос о том, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И в этом нет ничего удивительного, ведь на вторичном рынке полно предложений о продаже жилья с различными нарушениями.

В этом случае вся ответственность ложится как раз не на продавца, а на покупателя. Поэтому, выбирая квартиру, вы должны очень внимательно подходить к изучению ее технического паспорта и прочей документации.

Ведь если после оформления сделки в будущем регулирующими органами будут обнаружены какие-либо нарушения, то вам придется уплатить штраф.

Приобретение жилья в кредит

Итак, что об этом необходимо знать? Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости.

В этом случае все не так страшно, поскольку вся ответственность полностью лежит на лице, выступающем законным собственником жилья на момент оформления сделки купли/продажи.

Поэтому если у вас нет достаточной суммы денег для приобретения жилой площади за наличный расчет и вы хотите оформить на нее кредит, то рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, который сможет проверить всю документацию на соответствие основным законодательным нормам.

Какие риски следует учитывать?

Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм.

Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, что является уже более серьезным.

Помимо этого, пострадавшая сторона может через суд потребовать дополнительные взыскания, и в большинстве случаев им удается их получить. К таким случаям можно отнести следующие:

  • нарушение в функционировании вентиляции;
  • проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
  • снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.

Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.

Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей.

Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф.

Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.

Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:

  • Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
  • Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
  • Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.

Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.

Как быть покупателям?

Каждый человек должен очень ответственно подходить к приобретению жилья.

Особенно это касается тех случаев, когда осуществляется покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку, ведь после подписания договора собственником объекта недвижимости будете вы и вся ответственность ляжет на вас.

В этом случае есть два варианта решения проблемы: переделать все документы на жилье в предусмотренные законодательством сроки или возвращать помещения в исходное состояние. Первый метод менее затратный и трудоемкий, поэтому лучше всего остановиться на нем.

Как узаконить самовольное изменение жилья

Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить документы на жилье. Однако вы должны понимать, что все сопутствующие расходы несете вы, а не продавец. Вам будет необходимо собрать следующие документы:

  • заявление на изменение конфигурации помещения;
  • технический паспорт;
  • оригинал и копия договора купли/продажи;
  • копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
  • новый план;
  • письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.

На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах.

Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет нелишним предварительно получить консультацию у юристов.

Это позволит не только значительно ускорить процесс, но и избежать множества проблем в будущем.

На что обращать внимание при выборе жилья?

Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

  1. Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
  2. Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
  3. Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.

Любой из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому если вы серьезно подойдете к ее изучению при покупке квартиры, то сможете избежать множества проблем.

Заключение

На сегодняшний день многие люди решают купить квартиру с незаконной перепланировкой, поскольку стоимость такой намного ниже, подобным образом они хотят сэкономить. Однако нужно хорошо взвесить все за и против. Далеко не всегда есть возможность узаконить изменения конфигурации помещений или устранить их, а последствия могут быть довольно серьезными.

Лучше лишний раз не рисковать и не идти на сомнительные сделки. А если вы окончательно решились на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, то внимательно ознакомьтесь с технической документацией и убедитесь, что после покупки сможете сделать все в соответствии с требованиями законодательства.

Только так вы сможете быть уверены, что правосудие вас не настигнет.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1555923428531767989/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Последствия неузаконенной перепланировки – Про сад и дом

Последствия неузаконенной перепланировки
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Если строительные работы в жилом или нежилом помещении выполнены без согласования уполномоченных органов, собственнику грозят последствия неузаконенной перепланировки – от наложения штрафа до принудительного выселения с продажей объекта.

Наиболее серьезные санкции предусмотрены для юридических лиц, а точный размер наказания будет определяться по нормам КоАП РФ и региональным актам. Данную тему для вас раскроет эксперт, юрист по образованию, один из авторов нашего журнала Иван Лукин.

Что относится к неузаконенной перепланировке

Юридическое определение перепланировки содержится в ст. 25 ЖК РФ – это строительные работы, связанные с изменением конфигурации жилого помещения, требующие внесение изменений в техническую документацию. Для нежилых помещений аналогичные правила устанавливаются региональными и муниципальными властями.

https://www.youtube.com/watch?v=sOCSCKwE2sA

Выделим ключевые правила, которые нужно соблюсти для согласования перепланировочных работ:

  • по общему правилу, согласование нужно получить еще до выполнения работ – для этого заказывается проект в экспертной организации, а также оформляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
  • для помещений в нежилых зданиях также оформляется проект, однако его согласование в муниципальных ведомствах не требуется – безопасность предстоящей перепланировки будет подтверждена подписью эксперта и заказчика;
  • можно узаконить перепланировку уже после завершения работ – для этого также оформляется проект, а муниципальный орган должен подписать Акт выполненных работ.

Если указанные требования не соблюдены, перепланировка будет считаться незаконной. Если такой факт выявлен уполномоченными органами, не обязательно будет назначен штраф. При вынесении предписания, собственник может устранить претензии надзорных органов, получить Акт выполненных работ и внести соответствующие изменения в ЕГРН.

Нужно учитывать, что практически невозможно избежать санкций, если строительные работы повлекли повреждение или деформацию несущих конструкций, либо превышают допустимые нагрузки на них. В этом случае узаконивание перепланировки завершиться отказом, с одновременным привлечением к административной ответственности.

Что грозит физическим лицам

Если неузаконенная перепланировка выявлена в помещении, принадлежащем частному лицу, наказание последует по ст. 7.21 КоАП РФ. Основания и порядок привлечения собственников квартир и помещений в многоквартирных зданиях заключаются в следующем:

  • выявление факта неузаконенной перепланировки может происходить на основании заявлений соседей, управляющей компании или ТСЖ, по итогам проверок жилищной инспекции;
  • выявленный факт незаконной перепланировки отражается в административном протоколе, который может составить только представитель жилищной инспекции;
  • статья 7.21 КоАП РФ предусматривает штраф в сумме от 2000 до 2500 руб.

В большинстве случаев, до взыскания штрафа выносится предписание об устранении нарушения. Собственник может согласовать проект перепланировки, либо восстановить исходное состояние объекта (например, вернуть перегородку на прежнее место или заделать дверной проем). Однако закон позволяет сразу использовать штраф, как меру ответственности за выявленный факт несогласованной перепланировки.

В узаконивании строительных работ заинтересован и сам владелец квартиры. Дело в том, что с 2018 года практически невозможно продать недвижимость, если фактические характеристики не отражены в реестре ЕГРН. Только при получении акта выполненных работ и технического плана, сведения о перепланировке будут внесены в ЕГРН сотрудниками Росреестра.

Что грозит юридическим лицам

Наиболее серьезные последствия грозят юридическим лицам и предпринимателям, если они провели строительные работы без согласования. Как правило, перепланировка проводится организациями для изменения характеристик нежилых помещений для предстоящей коммерческой деятельности.

В КоАП РФ не предусмотрено норм для наказания юридических лиц по факту указанных нарушений. Однако региональные власти вправе самостоятельно определять основания и виды ответственности для предприятий, нарушивших правила перепланировки. В частности, КоАП города Москвы устанавливает следующий порядок наказания:

  1. выявление фактов незаконной перепланировки в многоквартирных домах относится к компетенции Мосжилинспекции – этот орган вправе проводить самостоятельные проверки, либо реагировать на поступившие жалобы и обращения;
  2. при проведении проверки составляет предписание об устранении всех нарушений, а также административный протокол;
  3. согласно ст. 9.12 КоАП Москвы, размер штрафа на юридическое лицо составит от 300 тыс. руб. до 350 тыс. руб., а при выполнении предписания, допускается повторное наложение санкций.

Проверки со стороны Мосжилинспекции могут носить плановый или внеочередной характер. Собственник обязан предоставить доступ для обследования помещений, если сотрудники инспекции предъявят решение о проведении проверки. При отказе допустить инспектора в помещение, это будет сделано по предписанию суда – московские власти привлекут к проверке судебных приставов.

В предписании жилищной инспекции могут быть зафиксированы следующие нормы:

  • определяется перечень изменений в характеристиках помещения, которые нужно согласовать с оформлением проекта и технического заключения;
  • устанавливается требование о восстановлении исходных характеристик помещения, если их согласование невозможно по строительным нормам и регламентам;
  • указывается срок, в течение которого должно быть проведено узаконивание или восстановление характеристик – он не может превышать 2 месяцев с момента вынесения предписания.

При неисполнении предписаний об устранении нарушений, штраф может назначаться неоднократно.

В каждом последующем случае будет выноситься новый протокол, однако сумма штрафа не может превышать максимального размера – 350 тыс. руб.

Максимальное количество дел, которые могут рассматриваться по факту незаконной перепланировки, не ограничено. Пока не выполнены все предписания Мосжилинспекции, штрафы могут назначаться несколько раз.

Факт повторного выявления нарушений грозит и иными мерами ответственности – объект недвижимости может быть принудительно изъят по судебному акту.

Для этого будут проведены публичные торги, либо, по согласованию с собственником, определена нормативная выкупная цена. При продаже через аукцион, собственник получит всю вырученную сумму, за вычетом судебных расходов и затрат на организацию торгов.

Выводы

Неузаконенная перепланировка не только нарушает требования закона, но и создает угрозу безопасности здания, жизни и здоровья граждан. Поэтому, при выявлении такого нарушения, граждане-собственники будут обязаны оплатить штраф в пределах 2000-2500 руб.

Для юридических лиц штраф будет существенно выше, и определяется нормативными актами субъекта РФ. В Москве такой штраф составит 300-350 тыс. руб.

Также, по предписанию жилищной инспекции, нарушитель будет обязан согласовать перепланировку, либо восстановить исходное состояние объекта.

Прочтите также: Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить, штрафы 2018

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/registration/posledstviya-neuzakonennoj-pereplanirovki/

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия

Последствия неузаконенной перепланировки

» Купля-продажа квартиры » Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

23 просмотров

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ.

В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту.

Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

  • Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
  • Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
  • Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
  • Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
  • Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются.

Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Многие застройщики дают несколько лет гарантии на проданные квартиры.

Данный случай может не считаться гарантийным, однако если начать активно жаловаться и пригрозить обратиться в контролирующие органы, то скорее всего компания пойдет навстречу покупателю и сделает все за свой счет.

Проблемы, которые могут возникнут в случае жалоб не стоят тех затрат, которые можно понести на исправление неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять его «неправильную» квартиру на другую аналогичную, но «правильную».

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

  1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
  2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
  3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
  4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт заявителя.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
  • Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходовСумма
Штраф за неузаконенную перепланировку От 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспорта От 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-i-posledstviya-pri-pokupke-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Последствия неузаконенной перепланировки, и как их избежать

Последствия неузаконенной перепланировки

Из этой статьи вы узнаете:

  • Что значит неузаконенная перепланировка
  • Какие действия считаются неузаконенной перепланировкой
  • Как выявляют неузаконенную перепланировку и какие последствия возможны
  • Как узаконить перепланировку квартиры

Ни для кого не секрет, что перепланировка жилого помещения в Москве должна быть узаконена.

Нередки случаи, когда люди самостоятельно производят перепланировку и при этом не сообщают о своих действиях в контролирующие органы – не ставят в известность БТИ и не переделывают технический паспорт на квартиру. Какие последствия может нести неузаконенная перепланировка для собственников жилья, расскажем в нашей статье.

Что значит неузаконенная перепланировка

Все изменения, которые обычно производят в своих помещениях собственники, можно разделить на две группы:

  • Перепланировка. В данном случае собственник производит существенные изменения в своем жилом помещении. Например, из двухкомнатной квартиры делается однокомнатная или трехкомнатная. Сюда относятся работы по сносу или перемещению стен и перегородок, изменение планировки квартиры, перенос ванны и туалета в другое место, организация проходов в конструкциях, несущих основную нагрузку. Среди подобных работ встречаются и те, что требуют обязательного согласования и работы, согласовывать которые нет необходимости.
  • Переустройство. Данный вид работ связан с изменением типа используемого в жилом помещении оборудования, например, смена газовой плиты на электрическую. Проведение капитального ремонта без изменения планировки и конфигурации помещения также относится к переустройству.

В случае переустройства достаточно будет обратиться в БТИ или жилищную инспекцию и получить простое техническое заключение, а перепланировку потребуется узаконить. Данное правило касается как частных домов, так и жилых помещений в многоквартирном доме.

Если перепланировка была проведена без предварительного согласования, она носит статус несогласованной и ее требуется узаконить. Если же в результате перепланировки произошло ухудшение технического состояния дома или квартиры, то такая перепланировка должна быть аннулирована, а состояние помещений приведено в первоначальный вид.

При рассмотрении дел по перепланировке суд учитывает условия, в которых она была проведена, и ее итоговый результат.

Например, если перепланировка сделана на первом этаже и в ее результате были снесены или перемещены несущие стены, признать действия собственника законными суд вряд ли согласится.

Также маловероятно, что суд признает законным оборудование в несущих стенах здания новых дверных проемов, окон и ниш.

Возможно, собственник квартиры на первом этаже захочет сделать в ней магазин или иной общественный объект, для чего ему потребуется произвести перепланировку помещения.

Но даже несмотря на перевод помещения из жилого фонда в нежилой, смена статуса объекта не позволит сделать серьезные конструктивные изменения, например, снос несущей стены.

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно на тех же условиях, что и жилых.

Если суд сочтет перепланировку ухудшающей конструктивную прочность здания, собственника обяжут вернуть все в первоначальное состояние.

Перепланировка может быть двух видов:

  1. Незаконная, при которой изменения не соответствуют принятым нормам СНиПов и СаНПиНов, другим нормативным актам, принятым в муниципалитете, а также региональным законам и нормам.
  2. Несогласованная – самовольное и масштабное переоборудование помещения.

Несогласованная перепланировка при условии, что при ней не были нарушены никакие нормы и законы, может быть узаконена. Перепланировку имеет право производить собственник помещения либо арендатор, получивший от собственника нотариально заверенную доверенность на проведение подобных работ.

Также право на перепланировку помещения может получить строительная фирма (при наличии доверенности) и наниматель муниципального жилья.

Собственник, подавший документы на узаконивание перепланировки, может получить отказ, мотивированный не только техническими моментами, но и тем, что бумаги оформлены неверно и неточно.

После исправления собственник имеет право подать документы на узаконивание перепланировки повторно.

Для проработки проекта и визуализации эскизов рекомендуется обращаться в проверенные фирмы, специализирующиеся на подобных услугах.

Какие именно действия считаются самовольными

Самовольной называется перепланировка, произведенная без получения разрешения. Законодательно установлено, что перед началом работ собственник, арендатор или наниматель помещения обязан подать заявление с приложением проекта, эскизов и описания планируемых работ по перепланировке помещения, его частичной или полной реконструкции.

Стоит учесть, что даже при наличии утвержденного проекта за технические ошибки при проведении перепланировки или несоответствие ее проекту отвечать придется собственнику или лицу, получившему доверенность на проведение перепланировки.

Законодательно к работам, при которых необходимо получение разрешения, относятся:

  • Перемещение или снос несущих стен и конструкций, что приводит к увеличению нагрузки на остальные несущие элементы, неважно, какой это дом: многоквартирный, многоэтажный или частный коттедж.
  • Вынос элементов отопления, радиаторов или трубопровода на балкон или лоджию.
  • Подключение теплого пола к системе горячего водоснабжения.
  • Перенос ванны и туалета и размещение сантехнического оборудования в местах, для него не предназначенных.
  • Монтаж перегородок и дополнительных стен с целью изменения планировки квартиры или дома, а также увеличение количества комнат за счет разделения имеющихся.
  • Изменение размеров и формы дверных и оконных проемов.
  • Перенос балкона, увеличение его площади, любое изменение лестничных пролетов.
  • Перенос и изменение систем жизнеобеспечения: вентиляции, водопровода, канализации, газопровода и системы отопления, в том числе перенос и замена радиаторов на другой тип.
  • Установка нового оборудования, подразумевающая перенос и изменение систем инженерных сетей.
  • Увеличение площади нежилых помещений за счет жилых, если это делает суммарную нежилую площадь больше на 25 % и выше.
  • Снос стены, отделяющей кухню от жилой комнаты, при наличии на кухне газовой плиты или колонки.
  • Перенос помещений, в которых используется вода, таким образом, что «мокрые» комнаты располагаются над жилыми помещениями соседей снизу.
  • Другие существенные изменения.

При проведении всех работ они должны поэтапно записываться в специальном журнале, который предъявляется комиссии при приемке перепланировки. Благодаря этому журналу комиссия получает полную картину проведенных работ и может выявить их несоответствие на определенном этапе.

Стоит помнить, что работы по перепланировке жилых помещений должна производить компания, имеющая все необходимые разрешения и сертификаты. Самовольная перепланировка может нести опасность как для самого собственника помещений, так и для его соседей.

Как надзорные органы узнают о неузаконенной перепланировке

Контролирующий орган может узнать о незаконной перепланировке помещений в стандартных ситуациях, которые перечислены в следующем списке:

  • Соседи, которые узнают о перепланировке, могут обратиться в контролирующий орган для проверки помещений на соответствие стандартам и базовой планировке. Часто так происходит при изменении звукоизоляции стен, или, например, если у соседей внезапно пропадает тяга в вентиляционном канале.
  • При устранении причин и последствий коммунальных аварий, когда проверяются инженерные коммуникации дома.
  • При заключении сделок по купле-продаже квартиры, дома или нежилого помещения.
  • Проведение проверки сотрудниками Бюро технической инвентаризации.
  • При поквартирном обходе сотрудниками коммунальных служб и контролерами ресурсоснабжающих организаций с целью проверки и контроля индивидуальных приборов учета.

Последствия неузаконенной перепланировки квартиры

Согласно законодательству, последствия неузаконенной перепланировки могут быть следующими:

  1. Оплата штрафа, который будет назначен жилищной инспекцией, а после – требование подать документы на узаконивание перепланировки.
  2. При невозможности узаконить перепланировку согласно действующим техническим и санитарным нормам, собственник получит предписание восстановить исходное техническое состояние помещения.
  3. При отказе в двух предыдущих пунктах собственник потеряет свое право на имущество, и оно будет реализовано с публичных торгов.

За самовольное переоборудование ответственность несет собственник либо наниматель жилого помещения, согласно частям 2-3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

Если же перепланировку произвел арендатор, то к нему претензии предъявить может только собственник, сдавший помещение в наем или аренду.

Если же помещение будет продано на торгах, то вырученные деньги получит собственник, правда, за вычетом расходов на восстановление надлежащего состояния жилища.

Если перепланировка сделана нанимателем муниципального помещения, то при невозможности узаконить перепланировку с ним будет расторгнут договор социального найма. Сам же наниматель и все члены его семьи будут выселены.

Администрация или муниципалитет будут вынуждены своими силами восстанавливать техническое состояние помещения и попытаются через суд компенсировать расходы и взыскать их с прежнего нанимателя муниципального помещения.

При восстановлении прежнего состояния муниципального помещения составляется подробный акт приемки.

Административные санкции будут носить штрафной характер:

  • Если в процессе и в результате перепланировки третьим лицам не был нанесен ущерб:
  • – при переоборудовании жилого дома физическим лицом штраф 1-1,5 тыс. руб.;

    – при переоборудовании физическим лицом квартиры в многоквартирном доме штраф составит 2-2,5 тыс. руб.;

    – штраф на должностному лицу составит 4-5 тыс. руб.;

    – штраф, наложенный за несогласованную перепланировку на юридическое лицо, составит 40-50 тыс. руб.

  • Если пострадало здоровье и имущественные права третьих лиц:
  • – штраф на физическое лицо составит 5 тыс. руб.;

    – штраф на должностное лицо составит до 50 тыс. руб.;

    – предприятие заплатит 300-350 тысяч рублей, но сумма штрафа может быть увеличена вплоть до 1 миллиона рублей.

Если имеется возможность узаконить перепланировку, дополнительно к штрафу будет выдано предписание:

  1. Получить технический паспорт, для чего потребуется пройти полную процедуру узаконивания.
  2. Исправить ошибки, которые были допущены в результате перепланировки, а затем, пройдя полную процедуру узаконивания, получить техническую документацию.

В рамках судебного разбирательства пострадавшая сторона может доказать, что третьими лицами был понесен существенный ущерб. При этом в суде может быть доказано, что действия нарушителя носили умышленный характер и он осознавал последствия своих деяний. В этом случае нарушителю может грозить уголовная ответственность.

Что делать, чтобы последствия неузаконенной перепланировки вас не коснулись

Законодательно установлена простая и понятная процедура узаконивания действий по перепланировке помещений. Даже если изменения уже произведены, можно попробовать документально узаконить перепланировку.

Алгоритм действий по узакониванию перепланировки выглядит следующим образом:

  1. Собственнику помещений или его представителю необходимо обратиться в экспертные службы, которые имеют лицензию на проведение оценочных работ и выдачу технических заключений. В подобной фирме необходимо получить заключение, что перепланировка, выполненная в жилом помещении, не несет опасности самому помещению, дому в целом и гражданам, в нем проживающим.
  2. Необходимо составить и обратиться в суд с заявлением, в котором следует доказать, что узакониванию перепланировки ничего не препятствует. Здесь и понадобится экспертное заключение.
  3. На основании судебного решения получить новый технический паспорт.

Статья 29 Жилищного Кодекса РФ гласит, что узаконивание уже произведенной перепланировки жилых помещений возможно только в судебном порядке.

Узаконивание перепланировки через суд может длиться долгое время, поэтому гораздо проще перед проведением работ получить разрешение на них и на перепланировку в целом. После чего на основании этих разрешений в течение 45 дней выдается новый технический паспорт.

Для получения разрешения на перепланировку в контролирующие органы необходимо представить следующие документы:

  • заявление;
  • документы, подтверждающие право собственности или иные правоустанавливающие документы;
  • письменное согласие всех лиц, зарегистрированных в помещении, которое будет подвержено перепланировке;
  • поэтажный план из БТИ;
  • проект перепланировки.

Перепланировка при покупке квартиры и последствия при заключении такой сделки

Если жилье приобретается в ипотеку, то вас могут ждать неприятности, связанные с перепланировкой жилья. И, если покупателя подобное жилье вполне устроит, банк вряд ли пойдет на одобрение такой сделки.

Дело в том, что жилье, приобретаемое в ипотеку, сразу же попадет банку в залог, а кредитные организации не сильно заинтересованы в получении проблемного жилья.

В итоге, даже если банком одобрена ипотека, договор с заемщиком он может расторгнуть, мотивируя свои действия тем, что покупатель не сможет оформить на себя право собственности. 

Если же владелец захочет продать квартиру, в которой выполнена перепланировка, но при этом изменения не узаконены, он может столкнуться с требованием покупателя снизить стоимость квартиры на 25 %, так как в дальнейшем новый владелец будет вынужден узаконивать перепланировку. 

Законодательно неузаконенная перепланировка не накладывает каких-либо ограничений на сделки купли-продажи недвижимости.

Если квартира находится в муниципальном жилом фонде и наниматель сделал, но не узаконил перепланировку, то он может лишиться права на приватизацию, а муниципалитет через суд заставить восстановить нормальное техническое состояние помещения.

Источник: https://myremontnow.ru/blog/posledstviya-neuzakonennoy-pereplanirovki/

Прав-мир
Добавить комментарий