Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Как расторгнуть договор аренды земельного участка?

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Расторжение договора может являться следствием истечения срока его действия, или существенного нарушения условий одним из участников сделки. В любом случае, для аннулирования соглашения должны быть веские основания. Как расторгнуть договор аренды земельного участка и что для этого требуется, рассмотрим далее.

Законные основания

Договор аренды земельного участка, как и любой другой юридический документ, оформляется на возмездной основе. Сторонами соглашения могут являться как физические, так и юридические лица.

Предмет сделки — земельный участок, который передается арендатору во временное пользование за определенную плату. В свою очередь арендодатель не должен препятствовать использованию имущества по назначению.

Таким образом, стороны заключают договор, на основании которого обязуются следовать предписанным условиям до истечения действия соглашения.

Однако в процессе совершения сделки, жизненные обстоятельства могут измениться, в связи с чем одна из сторон может потребовать расторжения соглашения. Основания для этого могут быть следующими:

  • не внесение своевременной оплаты за использование земельного надела;
  • нарушение правил эксплуатации земли (если участок используется не по назначению);
  • за время аренды, состояние почвы значительно ухудшилось;
  • если арендатор не использует землю по назначению более 3 лет подряд;
  • существенное нарушение условий сделки;
  • препятствие пользования земельным наделом со стороны арендодателя;
  • если земельный участок пришел в негодность из-за совершения умышленного вреда.

В этих и других случаях контракт аренды расторгается незамедлительно, а виновник привлекается к административной ответственности и штрафным взысканиям.

Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе одной из сторон

Как и любой другой докумет, соглашение об аренде земельного участка может быть расторгнуто:

  • по инициативе арендодателя;
  • по желанию арендатора;
  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Соглашение может быть расторгнуто в досудебном порядке по инициативе одной из сторон, если в тексте договора прописано такое условие. Причины расторжения могут быть следующими:

  • если предоставленный земельный надел не соответствует типу назначения, который указан в договоре;
  • арендодатель скрыл существенные недостатки почвы, в связи с чем, арендатор не может использовать землю по назначению;
  • вмешательство в деятельность арендатора, препятствие пользования имуществом и др.

Для того чтобы расторгнуть соглашение необходимо следовать порядку действий:

  1. Уведомить контрагента в письменном виде о желании расторгнуть договор аренды;
  2. Прийти к взаимопониманию и составить соглашение о досрочном расторжении сделки;
  3. В случае, если стороны не могут прийти к консенсусу, расторгать договор придется в суде.

Оформление уведомления

Уведомление о расторжении договора аренды составляется в произвольной форме, и направляется контрагенту заказным письмом, или вручается лично, под роспись. Сделать это необходимо для того, чтобы в будущем, сторона смогла доказать попытку досудебного разрешения конфликта. В тексте документа необходимо указать:

  • реквизиты сторон;
  • порядковый номер договора аренды;
  • причина расторжения сделки;
  • основания;
  • способ разрешения спора (порядок погашения задолженности, способ расчета);
  • предложение о составлении мирового соглашения;
  • дата, подпись.

Как расторгнуть договор по соглашению сторон?

Если стороны сумели договориться, необходимо составить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Документ составляется в двух экземплярах в присутствии сторон. Если ранее оформленный документ был зарегистрирован у нотариуса, соглашение также заверяется чиновником.

соглашения:

  • ФИО контрагентов;
  • номер договора аренды, дата составления;
  • причина аннулирования сделки;
  • обязательства сторон;
  • претензии;
  • дата расторжения контракта;
  • подписи, виза нотариуса.

В тексте соглашения в обязательном порядке указывается, что у сторон отсутствуют претензии друг к другу.

Обращение в суд

В случае, если переговоры не пошли на пользу, и сторона (арендодатель или арендатор) отказываются расторгнуть договор досрочно, потребуется пойти на крайние меры – подать иск в суд. В документе необходимо указать уважительную причину, по которой продление сделки невозможно, а также заручиться доказательной базой.

Госпошлина (200 рублей) и последующие издержки будут возмещены ответчиком.

Образец искового заявления

Исковое заявление можно подать в суд только по истечение 30 дней с момента отправки уведомления о расторжении договора аренды земельного участка. Обратиться в суд может как арендатор, так и собственник участка.

В исковом заявлении должны содержаться следующие сведения:

  • наименование судебного органа, контактная и персональная информация об истце и ответчике;
  • описание условий и предмета договора, который подлежит расторжению;
  • перечень требований, не исполненных ответчиком;
  • документационное подтверждение того, что данные требования не были исполнены;
  • подтверждение попытки решения вопроса в досудебном порядке – копия уведомления, отправленного ответчику по почте;
  • изложение просьбы о признании договора недействительным.

Чтобы заявление было принято, необходимо оплатить госпошлину и приложить документы, такие как паспорт, договор, свидетельство о праве собственности на земельный участок и др.

Скачайте образец искового заявления в суд о расторжении договора аренды земельного участка по ссылке:

Особенности расторжения договора аренды земли сельхозназначения

Основная особенность договора аренды в том, что участок сельскохозяйственного назначения может быть выкуплен арендатором.

При расторжении сделки право собственности автоматически переходит к новому владельцу, если он ранее внес предварительный задаток или оплатил полную стоимость земли.

Если соглашение не содержит такого условия, то арендатор может воспользоваться законным правом выкупа, согласно ЗК РФ.

Последствия

К последствиям расторжения договора аренды можно отнести ответственность сторон по возмещению убытков. Если арендатор использовал участок земли не по назначению, чем существенно ухудшил состояние почвы, необходимо оценить масштаб причиненного вреда. По результатам независимой экспертизы, арендатор может понести убытки в размере полной стоимости земли.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Порядок и особенности расторжения договора аренды земельного участка

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Любое соглашение, в том числе и договор аренды земли, прекращает свое действие по окончании срока, на которое оно был заключено. Однако на практике нередко возникают обстоятельства, когда расторжение договора аренды земельного участка должно произойти преждевременно.

Согласно отечественному законодательству, сделку можно расторгнуть как по волеизъявлению любого из контрагентов, так и по соглашению сторон. Прекращение правоотношений может происходить как на основании норм ГК РФ, так и земельного законодательства.

Далее подробно рассмотрим порядок и особенности расторжения договорных отношений между арендодателем и арендатором земли.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Основания расторжения договора по волеизъявлению арендодателя

Согласно букве закона, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если имеются основания, установленные законодателем в ст. 619 и ст. 450 ГК РФ.

Так, соглашение может подлежать расторжению, если:

  1. участок используется в разрез с ее предназначением. Например, если на земле сельхозназначения было размещено производство;
  2. контрагент, пользуясь переданным ему наделом, существенно нарушает положения договора, либо такие нарушения выявляются систематически. Например, арендатор сдал участок в субаренду в разрез с условиями соглашения, запрещающими такую передачу;
  3. арендатор ухудшает качество земли в процессе ее использования. Например, наносит существенный вред ее плодородности, использует различные пестициды, причиняет своими действиями вред окружающей среде;
  4. более двух раз просрочено внесение арендной платы, согласно срокам, установленным в договоре.
  5. изъятие земельного надела из частных рук для государственных или муниципальных нужд, что предусмотрено п.2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Как правило, это требуется для возведения каких-либо важных объектов инфраструктуры, например, прокладки трубопровода,

Представленный список оснований не является исчерпывающим. Кроме того, участники сделки могут прописать в договоре аренды иные обстоятельства, по которым договор может быть расторгнут по волеизъявлению арендодателя.

В каких случаях соглашение может расторгнуть арендатор

Основания для договорных отношений по поводу аренды земли перечислены в ст. 450 и ст. 620 ГК РФ. В частности, процедуру расторжения соглашения можно инициировать если:

  • земля, касательно которой был заключен договор, не была передана в пользование арендатору;
  • арендодатель создает препятствия в пользовании земельным наделом;
  • землю нельзя использовать по назначению, так как этому препятствуют существенные недостатки. При этом арендатор не был уведомлен об их наличии;
  • объект аренды по независящим от арендатора причинам нельзя использовать по целевому назначению.

Следует отметить, что арендатор, инициировавший расторжение сделки по основаниям, предусмотренным непосредственно существующим договором аренды, в силу п. 4 ст. 450 ГК РФ, должен действовать разумно и справедливо согласно законодательству РФ.

Досудебное урегулирование спора

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, досрочное прекращение аренды по волеизъявлению одной из сторон, если контрагенты не пришли к соглашению, происходит исключительно в судебном порядке при наличии соответствующих оснований.

Однако перед тем, как передавать исковое заявление в суд, инициатор выхода из договора обязан принять меры досудебного урегулирования  спора. В частности, в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ он должен получить от контрагента письменный отказ на предложение внести некоторые корректировки или расторгнуть арендный договор.

В уведомлении о необходимости расторжения сделки заинтересованное лицо должно указать:

  • данные получателя;
  • реквизиты договора, позволяющие его идентифицировать;
  • основания, которые послужили поводом к расторжению сделки;
  • намерение лица о прекращении аренды;
  • подпись отправителя и дата.

Данный документ составляется в произвольном виде, так как отечественным законодательством обязательной формы для него не установлено.

Его следует обязательно направлять адресату заказным письмом с уведомлением, чтобы в случае отсутствия ответа от контрагента, у отправителя имелись доказательства досудебного урегулирования спора.

Сторона, получившая подобное предложение, должна  в течение 30 дней направить мотивированный отказ либо свое согласие.  Иной срок может быть отдельно прописан в соглашении об аренде земли.

Следует обратить внимание на то, что при несоблюдении досудебного порядка урегулирования данного вопроса, иск в порядке ст. 135 ГПК РФ вернут истцу.

Если лицо, пожелавшее расторгнуть аренду, получило отказ на свое предложение или же вовсе не получило ответ в установленный срок, то оно вправе передать исковое заявление в суд.

Расторжение посредством обращения в суд

Иск о расторжении арендного договора должно содержать наименование судебного органа, паспортные данные контрагентов. Кроме того, иск должен содержать требование о расторжении аренды земли, а также  дополнительно просьбу об истребовании земельного надела из чужого владения.

В содержании документа обязательно указываются основания, по которым данная сделка должна быть прекращена.

Перечисленные истцом обстоятельства должны подтверждаться соответствующими доказательствами.

Также в содержании иска необходимо указать подробные данные  о наделе земли, который был передан в аренду. В конце документа истец должен поставить число и свою подпись.

В обязательном порядке к иску прикрепляется перечень документов. В частности, заявителю понадобятся:

  • копии иска по числу сторон;
  • копия общегражданского паспорта;
  • договор аренды земли;
  • доказательства, подтверждающие досудебный порядок разрешения данного вопроса, например, письменный отказ ответчика;
  • квитанция об уплате госпошлины.

В течение 30 дней стороны могут оспорить решение суда в порядке апелляции.

Арендные отношения прекращаются при вступлении судебного акта в силу, за исключением обязательств, которые не были исполнены, например, касающиеся неуплаты арендной суммы.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Соглашение о расторжении аренды

Наиболее удобным способом прекращения договорных отношений считается подписание двустороннего соглашения, что возможно в силу п. 3 ст. 407 ГК РФ. Если заинтересованные лица пришли к консенсусу о необходимости расторжения аренды, они должны выразить обоюдное желание в письменной форме.

В данном документе обязательно отмечается следующая информация:

  • наименование соглашения;
  • место и дата составления;
  • персональные данные сторон, а если соглашение подписывает представитель, то указываются реквизиты его нотариальной доверенности;
  • причины, по которым договор расторгается. Например, по основаниям, указанным в нормативно-правовых актах либо по иным обстоятельствам, предусмотренным соглашением;
  • условия, по которым аренда может быть прекращена досрочно. Таковыми могут являться выплата арендной платы, приведение земли в соответствующее состояние, которое было до передачи ее в пользование;
  • дату, с наступления которой аренда будет считаться расторгнутой;
  • реквизиты и подписи контрагентов.

К данному соглашению стороны могут приложить дополнительные документы, например, акт приема-передачи надела.

Следует отметить, что отечественным законодательством  не утверждена обязательная форма дополнительного соглашения о расторжении аренды, поэтому стороны вправе составить документ  в произвольном виде.

Однако чтобы он имею юридическую силу, в нем обязательно должны быть указаны вышеперечисленные пункты.

Резюме

Сдача в аренду земельных участков является достаточно распространенной сделкой, поэтому стороны перед подписанием договора аренды могут включить в документ условия, на основании которых возможно его досрочное расторжение.

Если же один из контрагентов против прекращения договорных отношений, то данный вопрос будет решаться в судебном порядке. После того как судебный акт вступит в силу, арендатор уже не сможет использовать землю, он должен будет вернуть ее собственнику.

Кроме того, после расторжения аренды необходимо будет внести соответствующие изменения в государственный реестр, в связи  с чем сторонам для снятия арендного обременения с земли следует подать заявление в Росреестр.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Основания прекращения аренды земельного участка

Порядок расторжения договора аренды земельного участка
Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Основания прекращения аренды земельного участка

В законодательстве предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке.

В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:

  • При осуществлении своих прав на временное пользование предоставленного ему на правах аренды участка земли арендатор нарушает условия договора или назначение недвижимости. Причем важно, чтобы данное нарушение происходило неоднократно, и арендатор был уведомлен о возможных последствиях своих проступков.
  • В ходе землепользования арендатор существенно ухудшает имущество, делая его непригодным для использования.
  • Арендатор более двух раз не вносит оплату в установленные заключенным между сторонами договоре сроки.
  • Согласно заключенному между сторонами договору аренды капитальный ремонт относится к обязанности арендатора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если временный пользователь не выполняет поставленную ему задачу.

Капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные договором аренды. Если же в составленном сторонами документе не содержится никаких точных сроков проведения капитального ремонта, он должен выполнять в разумные сроки.

На законодательном уровне установлено требование о том, что арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, оформленный должным образом, в одностороннем порядке и ранее истечения его срока действия только после направления временному землепользователю письменного предупреждения о необходимости исполнить возложенные на данное лицо обязательства.

Процедура прекращения аренды участка в связи с истечением срока действия заключенного между сторонами договора или в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок

Согласно требованиям, установленным не столько земельным законодательством, сколько действующим Гражданским кодексом РФ, договор аренды должен быть заключен на срок оговоренный сторонами. Образец такого договора можно найти у любого юриста или в территориальном органе исполнительной власти, уполномоченном проводить регистрации соглашений с недвижимостью.

По результатам подобного соглашения арендатор и арендодатель обязательно должны вписать в текст заключаемого договора точный срок его действия.

В отдельных случаях, когда точный срок действия договора аренды не был установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок, точный срок действия аренды не устанавливается. Соответственно, любая сторона такой сделки имеет право в любой момент расторгнуть данные отношения.

Как арендатор, так и арендодатель должен уведомить вторую сторону о принятом решении отказаться от дальнейшего действия договора аренды за один месяц. Если речь идет об аренде объекта недвижимости, такого как постройка, здание, помещение или сооружение, предупреждение должно быть вынесено за три месяца до предполагаемой даты окончания отношений.

Федеральными законодательными актами, а также самим договором аренды, может быть предусмотрен иной срок вынесения предупреждения об окончании действия договора, заключенного на неопределенный период времени.

Процедура прекращения аренды в связи с истечением предельно допустимого срока действия заключенного договора

В отдельных случаях, урегулированных законодательством, устанавливается предельный срок действия договора аренды. Речь идет об отдельных объектах недвижимого имущества, к которым, в частности, относятся и земельные участки, а также всевозможные помещения и сооружения.

В подобных случаях, когда в договоре точно не определен срок его действия, а также если ни одна сторона не высказала своего желания прекратить данные отношения, аренда подлежит расторжению в связи с истечением предельного допустимого срока действия, установленного на законодательном уровне.

Как только срок действия аренды будет признан предельным, договор, заключенный должным образом, подлежит обязательному расторжению. Отдельная норма гражданского законодательства относится к договору аренды, заключенному на срок, превышающий максимально допустимую отметку, установленную на законодательном уровне.

В подобной ситуации срок действия договора автоматически приравнивается к предельному значению. По достижению данного срока договор аренды должен быть расторгнут, вне зависимости от даты окончания, предусмотренной в самом документе.

Процедура прекращения аренды досрочно по требованию, поступившему от арендатора

В земельном и гражданском законодательств предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке. К числу подобных случаев можно отнести ситуации, когда:

  • Арендодатель не осуществляет предоставление арендованного имущества в пользование арендатору либо ставит всевозможные препятствия в пользовании арендуемым объектом недвижимости, что противоречит условиям договора.
  • Имущество, передача которого была осуществлена арендодателем, имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию. Причем важно, чтобы каждый такой недостаток не был оговорен сторонами перед заключением договора аренды, следовательно, арендатор не должен был знать об их существовании. Все нарушения объекта недвижимости должны были замечены только во время осмотра участка или непосредственно во время проверки земли перед заключением договора.
  • Арендодатель не выполнил предусмотренной на законодательном уровне и в договоре обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Данное правило относится, в первую очередь, к помещениям и зданиям, расположенным на участке. Причем конкретные сроки проведения подобного ремонта должны быть предусмотрены в заключенном между сторонами договоре. Если по каким-либо причинам они в нем не прописаны, арендодатель должен проводить капитальный ремонт в разумные сроки.
  • Имущество в силу определенных обстоятельств, никаким образом не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования.

Помимо вышеперечисленных оснований, для расторжения договора аренды по инициативе арендатора досрочно по нормам, установленным земельным законодательством, также допускается наличие прочих оснований, которые в обязательном порядке должны быть прописаны в заключенном между сторонами договором аренды.

Случаи, когда прекращение аренды земельного участка недопустимо

Согласно требованиям, установленным в законодательстве, в отдельных ситуациях, урегулированных Земельным и Гражданским кодексами РФ, не допускается прекращение договора аренды. Здесь речь идет про любые основания прекращения аренды земельного участка, даже если желание прекратить отношения выражают обе стороны.

Согласно Земельному кодексу России и федеральному законодательству не допускается расторжение договора аренды недвижимости, под которой подразумевается земля или земельный участок, если подобное прекращение аренды земельного участка повредит состоянию объекта.

В частности, расторжение договора аренды не допускается в периоды:

  • проведения полевых сельскохозяйственных работ;
  • проведения прочих работ, прервав которые, стороны грозят нарушить плодородный слой почвы.

В федеральном законодательстве можно найти точное определение плодородия земель. Земельный кодекс России, применяя подобный термин, подразумевает способность почвы удовлетворять различные потребности сельскохозяйственных культурных растений, выращиваемых людьми.

Данными потребностями являются потребность в воде, воздухе, разнообразных питательных веществах.

В результате удовлетворения всех возникающих потребностей растений, плодородность почты позволяет обеспечить богатый урожай, который впоследствии будет собран арендатором. Если по каким-либо причинам договор аренды будет расторгнут до окончания периода ведения на участке сельскохозяйственных работ, плодородность почвы может быть нарушена.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/osnovaniya-prekrashheniya-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

  • 1 Законодательство
  • 2 Причины
  • 3 Порядок
  • 4 Возможные сложности

Законодательство

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Причины

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:

  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора.

Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем.

Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/rastorzheniye-dogovora-arendy.html

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

  1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
  2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

  1. Нецелевое использование земли арендатором
  2. Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Порядок расторжения договора аренды на земельный участок

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания для расторжения договора аренды земли

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

  • арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
  • арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
  • в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
  • участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

  • состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
  • арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
  • арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

  1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
  2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
  3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
  4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Расторжение договора аренды земли через суд

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

  1. Указываются данные сторон и предмета договора.
  2. Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
  3. Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
  4. Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-v-odnostoronnem-poryadke/

Прав-мир
Добавить комментарий