Порядок перепланировки старого дома

Перепланировка старого дома – в новый, своими руками, деревянного, частного, проекты

Порядок перепланировки старого дома

Старый дом — не значит плохой. В некоторых случаях переделка деревянного или кирпичного дома обойдется в несколько раз дешевле, чем возведение нового.

Глобальные изменения внутри и снаружи частного жилища нуждаются в предварительном согласовании или узаконивании.

Поэтому необходимо знать законы и правила, в соответствии с которыми делается перепланировка старого дома. Это позволит избежать неприятных последствий и больших финансовых расходов.

Понятия

Перепланировка, представляет собой изменение конфигурации дома и никак не влияет на строения, находящиеся по соседству.

Перед началом работ следует изучить законодательство, регулирующее вопросы переустройства и перепланировки.

Законодательство

Существует несколько правовых актов, которые регламентируют, как должна производиться перепланировка старого дома в новый:

  • статьи 25, 26, 27, 28, 29 ЖК РФ. Здесь дается определение, что такое перепланировка, а также какие необходимы действия, чтобы узаконить изменения и понятие ответственности за самовольную переделку конфигурации жилища;
  • необходимость подтверждения разрешений на работы в документальном виде определяет Постановление Правительства РФ №266. Здесь описывается форма подаваемого заявления и решения уполномоченных органов;
  • ответственность за самовольное переустройство или перепланировку регулируется Кодексом административных правонарушений РФ — статья 7.21;
  • постановления и законы, действующие в каждом отдельно взятом регионе.

Виды работ

Переоборудовать дом старой постройки можно по—разному, все будет зависеть от пожеланий владельца недвижимости и его финансовых возможностей.

Коренная

Самое сложное в реализации строительное решение — коренная перепланировка, независимо от того где находится дом, в деревне или городе.

Она предполагает кардинальные изменения во внутреннем и наружном облике дома, при которых не остается практически ничего из того, что было раньше.

Коренная переделка частного дома включает работы:

  • перестройка фундамента;
  • увеличение количества этажей (настраивание);
  • оборудование мансарды;
  • пристройки.

Типовые проекты, которые могут быть предложены в архитектурном бюро, в подобном случае не подойдут, так как частные дома отличаются друг от друга.

Необходима разработка специального проекта, например, если сделать из крыши второй этаж.

Наружная

Кардинальное изменение внешнего вида дома подразумевает наружная перепланировка.

Переделку архитектурного облика дачного домика с помощью современных строительных материалов согласовывать с уполномоченными органами не надо. Брать разрешение на проведение работ у местных органов власти не требуется.

Наружное переустройство включает следующие работы:

  • изменение местоположения входной двери и крыльца;
  • замена окон и перенос оконных проемов в другое место;
  • обновление фасада;
  • замена материала кровли.

Самый простой способ изменить внешний вид дома — это обновить его фасад.

Внутренняя

Изменение конфигурации, расположения и площади комнат внутри дома — внутренняя перепланировка.

Проведение подобных ремонтно—строительных работ обеспечивает повышение функциональности помещений, их комфортабельность и удобство.

Начать перепланировку можно без предварительного согласования.

По окончании работ нужно вызвать сотрудника БТИ, для того чтобы он составил новый поэтажный план дома и в техпаспорт были внесены изменения.

Таким образом осуществляется оформление перепланировки и переустройства, а все произведенные работы узакониваются.   

Реставрация

В случае, когда дом представляет собой архитектурную ценность или собственники жилья ценят старину, внешний и внутренний вид улучшается посредством реставрации.

Укрепляются и восстанавливаются изношенные элементы сооружения, внешний вид при этом не видоизменяется и сохраняет свой исторический и архитектурный облик.

Особенности

Зданиям, которые возведены из различных материалов и по разным технологиям свойственны свои особенности выполнения ремонтно—строительных работ.

Несмотря на это перепланировка может производиться практически любая и почти во всех коммерческих и жилых зданиях.

Старые дома, построенные в середине ХХ века в Москве, появились до внедрения типового строительства и зачастую имеют стены из глиняного либо силикатного кирпича. А также смешанные или деревянные перекрытия. Подобное осложняет возможную перепланировку.

Для кирпичного

Перекрытия в кирпичных домах представлены многопустотными панелями.

Они одновременно опираются на наружную и внутреннюю несущие стены.

Внутридомовые перегородки делаются из кирпича или гипсовых блоков. Подобные стены можно сносить в процессе перепланировки.

Осуществляя перепланировку в кирпичном жилище разумнее всего обратиться к профессиональным дизайнерам, которые помогут создать неповторимое убранство, сохранив при этом несущие конструкции.

Каркасного

Все стены внутри каркасных (чаще всего деревянных) домов ненесущие, что позволяет менять их местоположение, сносить или устанавливать новые.

То есть каркасное сооружение легко примет тот вид, который пожелают видеть владельцы.

Стоить подобные изменения будут недорого и обернутся гораздо меньшими финансовыми затратами, чем возведение дома с нуля.

Необходимые документы

Начиная процесс легализации переделок своими руками, в первую очередь, необходимо собрать пакет документации, на основании которого в уполномоченных органах будет приниматься решение.

Документы, которые потребуются:

  • техпаспорт домовладения;
  • проект перепланировки;
  • бумаги, подтверждающие право собственности;
  • согласие всех жильцов дома на проводимые изменения.

Порядок согласования перепланировки старого дома

Существуют фирмы, которые оказывают услуги посредника при узаконивании перепланировки.

Минусом обращения к ним будет увеличение стоимости согласования работ.

Можно заняться сбором документации и посещением всех инстанций самостоятельно, но узаконивание перепланировки — процесс длительный и сложный. Потребуются знания, много свободного времени и желание.    

С чего начать

Глобальные перемены в доме предполагают прохождение определенных этапов, которые обеспечивают безопасность действий и предстоящее узаконивание их.

Исследование технического состояния

Главный этап — исследование дома с технической точки зрения.

При этом определяется количество и масштабы ремонтно—строительных работ: перекрытия кровли, несущие конструкции, инженерные коммуникации. А также возможность их ремонта.

Смета и график работ

На основании полученных при исследовании технического состояния дома сведений составляется:

  • план ремонтно—строительных работ;
  • смета расходов;
  • график проведения перепланировки.

В соответствии со статьей 450 и статьей 788 ГК РФ строительная компания в процессе работы может увеличивать смету и изменять ее.

Демонтаж

Начало работ подразумевает ликвидацию всех ненужных или пришедших в негодность элементов.

Первым делом производится:

  • демонтаж дверей (межкомнатных и входных), окон;
  • убираются ненужные стены и старая отделка внутри жилища.

Этот этап являются самым шумным и грязным.

Установка новых элементов

Монтаж новых перегородок, окон, дверей и других элементов может выполняться самостоятельно.

Возможно привлечение сотрудников строительных компаний, специализирующихся на оказании услуг по ремонту жилья. При этом нужно не забывать, что стоимость установки окна или двери может равняться цене на изделие.

Приблизительно 50% времени и финансовых средств уйдет на наружную и внутреннюю отделку (например, штукатуркой).

Важнейшее требование — все сделанные работы должны соответствовать СанПиН 2.1.2.2645—10.

Куда обратиться

Каждый населенный пункт, регион или область имеют свои особенности согласования работ по перепланировке.

Инстанции, куда следует обращаться:

  • БТИ (бюро технической инвентаризации);
  • ЖИ (Жилищная инспекция);
  • Департамент архитектуры и строительства;
  • Районная (местная) администрация.

Трудности при получении разрешения

Основная сложность при получении разрешения на перепланировку деревенских старых домов является изношенность перекрытий, которые необходимо поменять.

Что делать при самовольной перепланировке

В соответствии со статьей 25 ЖК РФ перепланировка представляет собой внесение существенных изменений в облик жилища. В связи с чем, требуется разработка проекта и получение разрешений на проведение строительно—ремонтных работ.

Самовольная перепланировка, даже в собственном доме, где производимые изменения не затрагивают соседей, является нарушением законодательства.

По этой причине предусмотрена административная ответственность собственника и штрафы.

Как узаконить через суд

Узаконить перепланировку через суд придется, если работы уже сделаны, но без предварительного принятия проекта.

Самостоятельно процедуру можно провести в судебных инстанциях по месту нахождения недвижимости. Подобное регламентируется статьей 29 ЖК РФ.

Сделать перепланировку законной возможно лишь в случае, когда права жильцов дома и соседей не были нарушены и не существует угрозы для здоровья и жизни людей.

Соблюдение всех норм и правил при выполнении ремонтно—строительных работ позволит суду принять положительное решение и сделать все изменения законными.

Вместе с исковым заявлением в суд подаются техпаспорта жилья до и после перепланировки, а также заключение экспертов о состоянии несущих конструкций.

Этапы узаконивания через суд:

  • обращение в жилищный департамент муниципалитета с заявлением о сделанной перепланировке;
  • подготовка иска в суд с целью получения разрешения;
  • оформление техпаспорта в БТИ (в бумагах должна быть прописана перепланировка);
  • регистрация кадастрового паспорта на недвижимость (дом);
  • подача документов в Росреестр для внесения изменений в единый госреестр недвижимости;
  • получение нового свидетельства права собственности на дом.

В процессе разбирательства и подготовки документов за обнаруженные нарушения законодательства владельцу придется уплатить штраф. Его размер может достигать 25 МРОТ.

Штрафы

Собственники, которые без предварительного согласования сделали в жилище перепланировку, грозит штраф.

Он выписывается единовременно в соответствии со статьей 7.21 КоАП. Сумма составляет от 2,5 до 3 тыс. рублей.

Штрафные санкции за выявленные нарушения

Нарушение Максимальная сумма штрафа (в рублях)
Дополнительная пристройка помещения 4400
Устройство в несущих стенах дверного или оконного проема 3000
Изменение местоположения кухни 4000
Изменение общей конфигурации жилья 5200
Демонтаж несущей конструкции и создание новой 1500
Монтаж газового оборудования без разрешения 1300
Изменение местоположения газовой плиты 500
Некоторые части дома отсутствуют в технической документации 10000
Жилое помещение не соответствует имеющейся документации 1100

На размер штрафа не влияет площадь помещений, поэтому лучше предварительно согласовать перепланировку.

В противном случае даже небольшие изменения несущих конструкций повлекут значительные финансовые расходы.

Последствия

Вследствие неузаконенной и не согласованной предварительно перепланировки нельзя будет распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, обменивать.

Как подать документы на перепланировку в МФЦ? Узнайте тут.

Чем грозит самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах? Читайте далее.

Стоимость элементов перепланировки

Перепланировка деревенского дома с печью позволяет увеличить жилую площадь, но необходимо предварительно согласовать свои действия.

В противном случае административной ответственности и штрафа не избежать.

Источник: http://urpravo24.ru/pereplanirovka-starogo-doma/

Реконструкция частного жилого дома в 2019 году: образец заявления, порядок оформления

Порядок перепланировки старого дома

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

  • перенос дверных или оконных проемов;
  • перенос или разборка перегородок,
  • устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить.

Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию.

В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 — Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 — Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 — все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы.

На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ.

В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

  • исполнение ребенку 3-х лет;
  • площадь жилья будет увеличена;
  • дом оформлен в совместную собственность;
  • площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление.

Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию.

Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/dom/rekonstruktsiya-zhilogo

Перепланировка в старом доме – смешанные и деревянные перекрытия

Порядок перепланировки старого дома

Данная статья посвящена перепланировке в старом доме, постройки середины 50-х годов ХХ века и ранее. Они появились в Москве до повсеместного внедрения типового строительства и, следовательно, относятся к зданиям, построенным по “индивидуальному проекту”.

Жилые здания, о которых пойдет речь, возводились с несущими стенами из силикатного или глиняного кирпича (реже шлакобетона), а перекрытия в них делались двух типов – смешанные либо деревянные.

Данная особенность старого фонда автоматически усложняет практически любую перепланировку в нем, – как с точки зрения согласования, так и с финансовой. 

Перепланировка в старого дома, фото:

Что же представляют собой упомянутые перекрытия, и какие проблемы с ними могут возникнуть в контексте перепланировки? В смешанных перекрытиях основными конструктивными элементами являются металлические балки, по которым уложен деревянный накат, с бетонными участками в зонах санузла и ванной.

Деревянные же перекрытия представляют собой доски по балкам из дерева. Выглядит это, конечно, несколько странно, как для современной Москвы, но по опыту можем сказать, что это даже не рядовой случай, а ситуация, с которой приходится сталкиваться постоянно.

В подобных домах многие мероприятия по перепланировке, которые легко можно было бы произвести в панельном или кирпичном доме, попросту запрещены по причине вероятного создания аварийной ситуации.

Перепланировка старого дома, фото:

На этой фотографии вы можете увидеть демонтаж старых прогнивших перекрытий в домах старой постройки.

проблема таких домов – их возраст. Деревянные балки и доски гниют, а металлические элементы корродируют, особенно под местами общего пользования, а также в пристенных зонах и в местах опирания балок. Все это не лучшим образом сказывается на несущей способности конструкций дома в целом.

Замена перекрытий. Перепланировка старого деревянного дома, фото:

В стенах появляются трещины, а перекрытия проседают и начинают опираться на межкомнатные и межквартирные перегородки, хотя изначально этого не предполагалось.

В этом случае внутренние стены становятся “разгружающими”, т.е. они принимают часть нагрузки от провисших перекрытий, защищая из от дальнейшего провисания.

Ниже представлены фото. Это фотографии с одного из объектов. Представленные стены являются “условно-несущими”, то есть “разгружающими”. По фото мы видим, что они явно “не несущие”.

Но демонтировать их без предварительного усиления перекрытия нельзя, так как они “подпирают и поддерживают” потолок, то есть пол соседей сверху.

О чем в техническом заключении о состоянии конструкций разработанном ГБУ “Экспертный центр” было однозначно описано.

Кроме того, расположение вентканалов в подобных зданиях порой весьма непредсказуемо. Их может оказаться довольно много, причем некоторые будут неработающими (например, заделанные печные дымоходы), однако затрагивать их при перепланировке жилищное законодательство все равно запрещает.

Перепланировка старого дома, фото:

На первых двух фото видны вентканалы, “оказавшиеся” в самовольно выполненном проеме. Данный проем придется заложить, а вентиляцию – восстановить.

Перепланировка старых домов и устройство стяжки

Другое ограничение, обусловленное изношенностью старого фонда, касается замены стяжки полов, а также установки дополнительных межкомнатных перегородок.

Нагрузка на перекрытия должна учитвывать износ конструкций и не превышать нормативные значения.

Исходя из этих особенностей, при перепланировке в старом доме не удастся узаконить ряд мероприятий по перепланировке, которые обычно вполне допустимы в современных многоэтажках (или удастся, но с некоторыми ограничениями). 

Согласно ППМ № 508 в части п. 2 Приложения 1, разборка разгружающих перегородок (п.2.2.7) и установка новых перегородок в домах с деревянными перекрытиями (п.2.2.9) требуют разработки проектной документации, поскольку их разборка потенциально небезопасна.

Перепланировка старых домов: порядок согласования перепланировки

Наличие в техпаспорте БТИ на квартиру фразы “материал перекрытий – смешанные/деревянные” сразу направляет процесс согласования по сложному и затратному руслу. Как минимум, здесь будет необходимо разработать техническое заключение от “ГУП Мосжилниипроект” (автор дома неизвестен, поэтому обращаться следует именно в этот проектный институт).

И сразу означает весьма значительные затраты, так как проектная документация в данном иституте стоит в 2-3 раза дороже чем в среднем по рынку.

Но так как постановлением правительства Москвы № 508-ПП определено что технические заключения по домам с деревянными или смешанными перекрытиями может изготавливать только данный институт, то приходится обращатся только в него.

Примеры поэтажных планов БТИ в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, фото:

Примеры поэтажных планов БТИ в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, часть вторая, фото:

По результатам выводов заключения выяснятся дальнейшие шаги по согласованию.

Если в ТЗ будет фраза вроде “демонтируемые перегородки не являются разгружающими, демонтаж стены/проема в стене возможен”, то далее согласование проходит по относительно легкому пути, с заказом проекта перепланировки в любой проектной организации, в том числе и в нашей. Будем рады если обратитесь, у нас большой опыт разработки проектов перепланировок по домам с деревянными или смешанными перекрытиями.

Однако если в выводах ТЗ есть фраза “перегородки являются разгружающими, демонтаж возможен при условии усиления перекрытий”, то это означает, что схема согласований значительно усложняется.

В связи с этим, ваши финансовые затраты увеличиваются за счет разработки сложного проекта перепланировки с разделом по устройству проема в перегородке и сложному усилению металлоконструкциями, который в большинстве случаев также необходимо разрабатывать в ГУП Мосжилниипроект.

Отдельно стоит отметить, что проект перепланировки у них стоит еще дороже чем техническое заключение и его стоимость неподготовленного собственника может просто поразить.

Все о проектах перепланировок

Устройство деревянных полов. Перепланировка старого деревянного дома, фото:

То же касается и других упомянутых видов работ – устройства стяжки пола и установки перегородок, которые также требуют предварительных инженерных работ, расчетов по прочности и несущей способности, и разработки проектной документации на основе технического заключения.

Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/pereplanirovka-v-starom-dome.html

Перепланировка квартир в старых домах

Порядок перепланировки старого дома

Перепланировка квартир в старых домах

В текущей статье мы коснемся вопроса узаконивания перепланировок в многоквартирных домах, которые были построены в середине прошлого века или раньше. Такие постройки возникали, как правило, еще до того момента, как начало повсеместно распространяться типовое строительство. Эти дома подходят под категорию тех зданий, которые были возведены в соответствии с индивидуальными проектами.

Смешанные и деревянные перекрытия и проблемы перепланировки

Зачастую старые постройки строили из шлакобетона, силикатных кирпичей или из глины.

Далее пойдет речь о том, какие проблемы могут возникать при узаконивании перепланировки в домах, где присутствуют деревянные перекрытия или же сделанные из металла и дерева.

Их особенность в том, что процесс согласования усложняется и стоит гораздо дороже, нежели узаконивание ремонта в более новых типовых постройках.

Смешанные перекрытия, как правило, представляют собой балки, выполненные из металла, на которые уложены стройматериалы из древесины. Перекрытия полностью из дерева — это балки и доски.

В таких домах нередко перепланировочные мероприятия узаконить гораздо сложнее, причем то, что можно было бы реализовать в доме из панелей и кирпича, попросту запрещено в постройках старого фонда.

Причина тому — высокая вероятность обрушений, которые могут оказаться трагическими для жильцов дома.

Проблема, с которой часто сталкиваются собственники, — это возраст, и, следовательно, естественный износ. Деревянные элементы конструкции подвержены гниению, а металлические обрастают коррозией и становятся хрупкими. Все это ухудшает несущую способность дома.

В результате возникают трещины в стенах. Более чем вероятно проседание перекрытий. В результате перегородки между комнатами и квартирами становятся разгружающими, то есть они начинают принимать на себя часть веса перекрытий.

Поэтому даже ненесущие конструкции бывает необходимо подвергать усилению при перепланировке.

Помимо этого, вентиляционные каналы в домах старого фонда расположены хаотично, и не всегда можно узнать, где именно они находятся. Некоторые из них зачастую не используются и их заделывают, однако в соответствии с законодательством их нельзя удалять.

При самовольной перепланировке бывает так, что собственники делают проем для двери, а в нем оказывается вентканал.

Когда незаконные действия обнаруживает инспектор, он обязывает восстановить все до исходного состояния: заложить проем и вернуть на место систему вентиляции.

Стяжка полов и установка перегородок в старых домах

Для того чтобы сделать новую стяжку и поставить дополнительные ненесущие стены для разграничения комнат в квартире, необходимо убедиться, что это безопасно.

И то, и другое создает дополнительную нагрузку на перекрытия, которые и без того имеют существенный износ ввиду возраста и особенностей конструкции здания.

Чтобы рассчитать все нагрузки, обязательно потребуется разработка проекта и техническое заключение на перепланировку, иначе планируемые мероприятия не удастся согласовать.

Нюансы согласования перепланировки в старых домах

Если перекрытия смешанного типа или изготовлены из древесины, а вы собираетесь сносить или видоизменять несущие конструкции дома, то перепланировку в квартире узаконить гораздо сложнее и дороже. Необходимо идти к компании-автору дома, чтобы он создал техзаключение.

А если ее уже не существует, то необходимо узнать, кто занимается разработкой документации для домов старого фонда. В Москве эти полномочия берет на себя МосжилНИИпроект. Проект перепланировки здесь стоит в 2-3 раза дороже, чем в частных проектных организациях, однако обращаться к ним в данном случае нельзя.

Дело в том, что техзаключение на постройки с деревянными или смешанными конструкциями имеет право выдавать в столице только МосжилНИИпроект.

Далее, если в заключении написано, что сносимые перегородки не относятся к типу разгружающих, то демонтировать их можно после относительно простой процедуры согласования в любой проектной компании. Однако если они являются разгружающими, то необходимо разработать гораздо более сложную и затратную по финансам документацию, в которой будет описан метод усиления перекрытий.

Другие виды ремонта, а именно — стяжка пола и возведение стен, тоже нуждаются в инженерных расчетах и техзаключении, которое ложится в основу дальнейшей разработки проекта.

Стоимость согласования перепланировки квартир в старых домах вы можете узнать с помощью калькулятора ниже.

08.09.2016

Источник: https://energy-systems.ru/main-articles/pereplanirovka-i-soglasovanie/8031-pereplanirovka-kvartir-v-staryh-domah

Перепланировка старого дома – в 2019 году, составление проекта, переустройство постройки

Порядок перепланировки старого дома

В нашей стране принято понимать под старым домом строение, которое эксплуатируется уже несколько десятков лет. Эти сооружения возводились на совесть и могут послужить еще не один год.

Залог их долговечности – это своевременный уход за всеми инженерными конструкциями. Различают капитальный и косметический ремонт строений.

Первый вид строительных работ требует согласования с контролирующими органами.

Процедура узаконивания перепланировки не сложная, но требует специальных знаний и времени. На рынке услуг существуют посреднические организации. Они за дополнительную плату быстро оформят все необходимые документы, внесут изменения в технический паспорт и зарегистрируют обновленное здание.

Определение понятий

Перепланировка старого дома представляет собой изменение параметров помещения, которые описаны в техническом паспорте недвижимости. Действия строителей могут быть разнообразными.

Опираясь на положения Жилищного Кодекса РФ (ст.4, 25-29), выделяют четыре основные группы работ по перепланировке:

Фундаментальная перестройка Ее применяют если необходимо кардинально переделать дом. Изменения затрагивают внешнюю и внутреннею стороны сооружения. Сюда входит реконструкция фундамента, строительство новых этажей, пристройка дополнительных конструкций. Строительные работы проводятся строго по разработанному проекту, который предварительно был утвержден жилищной инспекцией.
Внешняя модернизация строения Под ней понимают радикальное изменение фасада и наружных сторон здания.

Это может быть:

  • перемещение входных дверей;
  • постройка крыльца, лестницы;
  • перекрытие крыши строения;
  • изменение места расположения окон.
Внутренняя перепланировка помещений Самый распространенный вид перепланировки. Она делается с целью усовершенствования функциональности жилой площади помещений.

Под ней понимают:

  • демонтаж старых стен и постройка новых;
  • перемещение санузлов, кухонь местами;
  • ликвидация ненужных инженерных конструкций, например, старинных печек.
Реставрация Применяется если необходимо улучшить техническое состояние дома без существенных внешних и внутренних изменений. Строительные работы направлены на укрепление, восстановление или обновление существующих инженерных конструкций. В результате прочность строения улучшиться, а фасад останется прежним.

Все действия в дальнейшем узакониваются. Для этого вызываются специалисты Бюро технической эксплуатации, которые разрабатывают новый тех. паспорт недвижимости. Если осуществляется перепланировка деревянного старого дома, план работ необходимо согласовать с пожарной охраной населенного пункта.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Законодательное регулирование

Отдельного нормативно – правового акта, который бы регулировал отношения в сфере осуществления работ по перепланировке старых зданий нет. Стройку регламентируют несколько законов. На каждом этапе применяется отдельная инструкция или установленный порядок действий.

Согласно иерархии правовых документов, ЖК РФ является основополагающим. Остальные законы и постановления применяются в случаях, не противоречащих ему. Статьи 4, 25 – 29 Жилищного Кодекса расшифровывают значение понятия «перепланировка».

В них также описываются виды строительных работ, которые необходимо согласовывать и узаконивать.

Документальное оформление капитального строительства регулируется Постановлением Правительства РФ от 2005 года № 266 «Об утверждении бланка заявления о перепланировке жилого помещения».

Содержит образец заявления владельца частного дома на согласование действий и бланк разрешающего документа.

Дополняет перечень законодательных актов Административный Кодекс РФ. Он описывает вида ответственности и наказание за нарушение установленного порядка перепланировки. Региональные власти могут принимать собственные нормативно – правовые акты, которые не противоречат основным федеральным законам.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Общие правила переустройства

Избежать чрезмерных затрат денег и нервов можно лишь придерживаясь правил перепланировки, утвержденных законодательством. Львиная доля всех действий направленная на сбор и оформления необходимых документов.

Правила переустройства:

  1. Создать проект строительных работ.
  2. Согласовать документ со всеми проверяющими инстанциями: архитектурный отдел, жилищная инспекция.
  3. Сделать ремонт дома. При этом не допускается:
    • реконструировать вентиляционные каналы;
    • переносить кухню (ванную) в жилую комнату;
    • убирать несущие конструкции;
    • закрывать доступ к газовым трубам или приборам.
  4. Пригласить проверяющую комиссию и составить акт приемки работ.
  5. Отнести пакет документов в БТИ.
  6. Забрать новый технический паспорт.
  7. Пройти государственную регистрацию дома.

Главными правилами переустройства частной недвижимости являются надежность и законность. Профессиональные строители обеспечат выполнение первого условия. Второе правило на совести владельца дома. Помочь узаконить стройку могут посреднические организации за отдельную плату.

Как происходит и оформляется перепланировка старого дома

Капитальные строительные работы должны быть узаконены и согласованы со всеми инстанциями. Поэтому процесс перепланировки старого дома начинается с бюрократических процедур. Первым делом определяется техническое состояние здания. В результате владелец получает перечень слабых мест строения, которые необходимо укрепить.

На следующем этапе перестройки начинается процесс ее оформления. Для этого владелец дома или его доверенное лицо собирает пакет документов. Готовые бумаги вместе с заявлением несутся в местную администрацию. Служащие проверяют и выдают разрешение.

Имея документ, строительная брига вправе начать демонтаж ненужных конструкций. Последующие строительные работы должны соответствовать утвержденному плату. Незначительные отклонения допускаются. Существенные моменты, например, снос еще одной стены, опять согласуются с госструктурами.

После окончания стройки необходимо завершить процесс оформления бумаг. По инициативе владельца дома сзывается комиссия. В ее состав приглашают представителей БТИ.

Специалисты осматривают объект, сверяют фактически проделанные работы с проектными. Далее составляется акт перепланировки. Один экземпляр передают БТИ, которое вносит правки в технический паспорт дома. Завершается перепланировка государственной регистрацией дома.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Проект и другие необходимые документы

Стандартный набор бумаги для перепланировки находится у владельца. Дополнительно оформляется проект строительных работ. Он делается подрядчиком, который будет воплощать идею хозяина дома в жизнь. Проверяющим инстанциям делаются ксерокопии.

Необходимая документация:

  • техпаспорт дома;
  • свидетельство о государственной регистрации недвижимости
  • проект строительных работ;
  • подтверждение права собственности на старый дом;
  • письменное согласие всех жильцов на перепланировку;
  • акт перепланировки.

Местные органы власти вправе затребовать дополнительные бумаги. Все зависит от состояния старого дома и действующего регионального законодательства.

Акт приемочной комиссии после перепланировки:

Куда обращаться за получением разрешения

Разрешительный процесс начинается с диалога. Первым делом необходимо получить письменное соглашение членов семьи. Далее согласование с соседями, если перепланировка каким-то образом затронет элементы конструкций их построек или границы принадлежащей им территории.

Региональные власти, в рамках федерального законодательства, устанавливают свои правила узаконивания строительных работ.

Обращаться за разрешением следует в такие инстанции:

  • районная государственная администрация;
  • архитектурный отдел;
  • жилищная инспекция;
  • Бюро технической инвентаризации.

Действует упрощенная процедура получения разрешения на капитальные строительные работы нежилых старых зданий. Чтобы узаконить проект перестройки такого дома, достаточно обратится в местный орган власти.

Штрафы за самовольное изменение постройки

Отсутствие знаний о правилах перепланировки старого дома не освободит собственника от ответственности. Наказание за самовольное изменение постройки описано Административным Кодексом РФ (ст. 7) и предусматривает уплату штрафа. При наступлении несчастного случая, в результате которого пострадали или погибли люди, собственнику недвижимости придется отвечать по УК Российской Федерации.

Штраф для юридических лиц составляет 50 000 руб. Если дело дошло до рассмотрения правоохранительными органами, владелец также возмещает судовые издержки.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-starogo-doma/

Прав-мир
Добавить комментарий