Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость: особенности и критерии ее определения

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Многие пользователи не знают, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной. Каждый объект недвижимости, а также земельный надел имеет свою фиксированную стоимость.

Наряду с рыночной ценой существует государственная оценка стоимости земельного участка, которая считается более реальной, так как учитывает исключительно ценность земли с точки зрения категории ресурса.

Однако, рыночная стоимость земельного участка устанавливается по иным принципам.

Согласно действительной законодательной базе, каждый объект, состоящий на учете в кадастре должен быть оценен, и оценка рыночной стоимости земельного участка будет в дальнейшем использована при любых сделках, связанных с покупкой или продажей участка. Рассмотрим, что являет собой кадастровая стоимость земельного участка, из каких элементов она складывается, и кто уполномочен проводить комплекс оценочных мероприятий.

Кадастровая стоимость: ключевые особенности и определение

Кадастровая стоимость земли являет собой конкретную стоимость объекта недвижимости, которая устанавливается после прохождения комплексной оценки, исполненной независимыми экспертами. Сразу же нужно заметить, что кадастровая и рыночная оценка является обязательной касательно всех объектов недвижимости, которые состоят на учете в ГКН.

Согласно действительной законодательной базе кадастровая стоимость земельного участка не может быть представлена неизменными определенными величинами, что означает, что она в любой момент подлежит корректировке.

Законодатель определяет, что величина может быть изменена не чаще 1 раза в 5 лет, хотя в некоторых случаях допускается уменьшение указанного срока до 3-летнего периода.

Начиная с 2016 года все собственники обязаны уплачивать налог, принимая за основу установленную кадастровую стоимость участка.

Именно поэтому необходимо в кратчайший срок поставить свое имущество на учет в ГКН, чтобы в обозримом будущем не возникло никаких проблем с налоговыми органами.

Оценка кадастровой стоимости считается постоянной величиной до момента проведения следующей экспертной оценки. Она также является публичной, и ознакомиться с конкретными цифрами можно довольно просто. Достаточно посетить официальный интернет портал Росреестра, или же лично посетить территориальное представительство в своем регионе.

Впрочем, несмотря на то, что закон говорит о неизменности кадастровой стоимости до момента проведения последующих экспертных расчетов, определяется ряд случаев, когда кадастровые данные по наделу могут быть откорректированы. В частности, оценка может быть изменена до конца утвержденного срока по таким причинам:

  1. Изменились параметры участка. Так, надел был разделен между несколькими собственниками, или же наоборот, к нему присоединились дополнительные земли, в результате чего его технические параметры были полностью обновлены. Однако, отметим, что уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно не выйдет, придется обращаться к уполномоченным структурам.
  2. По решению административных органов категория земель была изменена, и была выполнена соответствующая процедура перевода, что значит, что имеется соответствующее документальное постановление.
  3. Параметры надела были изменены в результате природных катаклизмов, к которым относят наводнения, обвалы, тектонические движения и многое другое. Как итог – рыночная стоимость была изменена, что повлечет за собой корректировки в кадастре.
  4. Земельный рынок неожиданно изменил ценовую категорию в сторону снижения, в результате чего за короткий промежуток времени земля утратила значительную часть своей ценности, и произошло снижение ключевых показателей.
  5. Собственник объекта самостоятельно обратился к уполномоченным структурам с требованием о проведении такой операции, как пересмотр текущей кадастровой оценки и последующем изменении показателей.
  6. Документальные акты, имеющие отношение к конкретному наделу содержат ошибки и неточности, из-за чего данные, указанные тут, не являются актуальными и правдивыми.

Влияние кадастровой оценки

Эксперты утверждают, что всем пользователям нужно задуматься об определении государственной оценки своей собственности (здания, земли), так как кадастровая оценка будет иметь решающее значение в некоторых вопросах финансового плана. Люди не знают знают, кто устанавливает кадастровую стоимость и потому возникают проблемы при ее определении.

Кадастровая стоимость объекта должна быть предельно корректной, и учитывать все параметры, утвержденные законодательно.

При этом, величина обязана демонстрировать истинное положение на рынке земли и указывать на справедливую цену земельных участков в обозначенном районе.

В целом, кадастровая оценка будет оказывать огромное влияние на ряд весьма важных финансовых механизмов:

  1. Исходя из показателей по кадастру определяется арендный тариф, применяемый в ситуации, когда владельцем надела принимается решение о передачи своей собственности во временное пользование третьим лицам.
  2. С 2016 года кадастровая оценка становится базовой величиной при определении суммы налоговых отчислений, которая должна ежегодно уплачиваться собственником. Если получив уведомление о конкретном сборе пользователь сочтет его несправедливым, он вправе обратиться в судебные инстанции с требованием о пересмотре налоговой ставки.
  3. Кадастровая стоимость участка также будет выступать в качестве базовой величины в ситуациях, когда земли могут быть сочтены пригодными для государственных нужд, и изъяты у собственников. В таком случае размер компенсации будет соответствовать показателям оценки кадастра.

Как определяют кадастровую цену?

Относительно определения кадастровой оценки государство устанавливает конкретные методики, которыми должны руководствоваться специалисты с лицензией на проведение операций данного характера.  В настоящий момент на практике используется три основных методики, с помощью которых каждый человек может узнать, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка:

  1. Затратный способ. Он является самым простым, и потому наиболее часто используемым. Удельный показатель кадастровой стоимости определяется по себестоимости земель. А вот другие параметры в расчет не принимаются.
  2. Сравнительный анализ. Если по каким-то причинам невозможно определить реальную цену комнаты или земли в конкретном районе, применяется данная методика. Она связана с анализом текущих кадастровых показателей на аналогичные участки (отличия и одинаковые черты), расположенные по адресу такому же (району).
  3. Доходный способ. Он заключается в изучении информации относительно полученной прибыли с конкретного надела, и в том числе возможных доходов, которые вполне могут поступить на счет собственника в обозримом будущем, уменьшенную на затраты.

Кроме того, при определении величины кадастра в 2017 году будут в расчет приниматься и дополнительные факторы, среди которых наличие коммуникаций и инженерных сетей, степень инфраструктурного обеспечения и удаленность от ключевых магистралей, показатели плодородности почвы, возможные эрозионные процессы и многое другое.

Заявление о пересмотре кадастровой оценки

Чаще всего пользователи не понимают, как снизить кадастровую стоимость земельного участка. Если человек уверен, что текущие показатели кадастра не актуальны, и не соответствуют действительности, он обладает полным правом обратиться с письменным требованием к уполномоченным органам по адресу нахождения своей собственности с требованием о пересмотре действительных показателей оценки.

После того, как заявка поступит в обработку, по прошествии 30 дней заявитель получит окончательный вердикт и узнает, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка. Однако, одного лишь заявления будет недостаточно, и пользователю нужно будет подкрепить свое обращение определенной документацией:

  • если в документации обнаружена неточность или ошибка, тогда нужны бумаги, указывающие на недостоверность представленных сведений;
  • если собственник не соглашается с ценой своего объекта, он может провести независимую экспертизу относительно определения рыночной цены объекта, расчет кадастровой стоимости земельного участка должен прилагаться к заявлению;
  • в обязательном порядке потребуются правоустанавливающие документы, а также наличие кадастрового паспорта;
  • утвержденный бланк заявления, заполненный с учетом всех законных требований и правил, установленных законодательно, в нем также должно быть указано, что заявитель просит провести пересмотр начислений, и предоставить ему предварительные расчеты.

Если каких-либо документов не будет, тогда справка о кадастровой стоимости выдана не будет. Кроме того, нередко можно столкнуться с ситуациями, когда для подтверждения некоторых фактов уполномоченные органы могут затребовать дополнительные сведения.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Узнать кадастровую стоимость объекта можно исключительно в Росреестре.

Для этого можно  посетить отделение ведомства, отвечающее за определенный регион и предоставив свои личные данные, установить текущие показатели цены. Справка о кадастровой стоимости будет выдана в кратчайшие сроки.

В последнее время одним из самых простых способов считают использование современных интернет технологий.

На сайте Росреестра имеется не только калькулятор, но и публичная кадастровая карта, по которой пользователи могут найти интересующий их участок, и зная конкретный кадастровый номер, ввести его в специальное поле.

После обновления на экране появится окно, в котором можно посмотреть кадастровую стоимость запрошенного объекта.

Впрочем, иногда интернет не будет помощником в определении кадастровой оценки. Бывают ситуации, когда данные на сайте устаревшие, или же кадастровая и рыночная стоимость не были обновлены. Потому самым оптимальным способом узнать о кадастре будет обращение в территориальный филиал Росреестра.

https://youtu.be/2U6zbk08CnI

 Ефремов Роман

Источник: https://PoZakony.su/zemelnoe-pravo/osnovnye-osobennosti-kadastrovoj-stoimosti/

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков: Как рассчитывается и для чего кадастровая стоимость участка земли? +

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Как известно, на рынке недвижимости есть понятие кадастровой стоимости участка, и понятия его рыночной стоимости. Несмотря на похожие названия эти два понятия различаются друг от друга. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка используется для разных дел.

Также для определения каждой из этих стоимостей используется свой метод. Рассмотрим более подробно, что это такое и чем отличается кадастровая и рыночная стоимость земли.В статье рассмотрим вопрос о том, что такое кадастровая и рыночная стоимость земельных участков, чем отличаются, для чего используются.

Государственная кадастровая стоимость устанавливается правительством России, при этом, на рыночную цену недвижимости влияют различные факторы, которые не берутся во внимании при расчете кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость любой недвижимости рассчитывается в момент  постановки на кадастровый учёт.

Информация о кадастровой стоимости участка земли, также как и другая важная информация и параметры объекта недвижимости записывается в базу Росреестра.

Ранее информация о кадастровой стоимости вносилось вещей в кадастровый паспорт, настоящее время заносится в выписку из ЕГРН, которая заменила кадастровый паспорт.

В России механизм и оценка расчета кадастровой стоимости земли недвижимости производится по рекомендациям Министерства экономического развития.

На практике занимается расчетом кадастровой стоимости оценочные организации, отделение Росреестра обычно заключают с ними договора.

Процедура расчета кадастровой стоимости земельных участков должна проходить хотя бы один раз в пятилетку, при этом не чаще, чем один раз за трехлетку.

Особенности расчета

Обычно со временем кадастровая стоимость земельных участков увеличивается, это объясняется общим повышением цен.

При расчете кадастровой стоимости учитывается следующая информация:

  • – в каком районе города и как далеко от центра располагается участок земли;
  • – в каком состоянии находится инженерные сети рядом с участком;
  • – какая инфраструктура есть рядом с местом расположения земельного участка, есть ли детские сады, парки, промышленные организации, автомобильные трассы и другое;
  • – к какой категории относится земельный участок, в качестве чего его используют.

Формула расчета

Проанализировав всю вышеуказанную информацию, происходит расчет стоимости одного квадратного метра земли на участке. Далее нужно умножить полученную стоимость на площадь объекта, и будет рассчитана кадастровая стоимость участка.

Как рассчитать кадастровую стоимость участка

Если нужно узнать кадастровую стоимость участка, то можно посмотреть эту информацию в выписке этого района. Но такая информация и такие документы доступны только собственникам участков.

Для тех, кто не имеет доступа к документам можно порекомендовать следующие способы:

  • – можно запросить информацию в Росреестре, в том отделении, к которому участок относится;
  • – можно зайти на сайт Росреестра и запросить данную информацию там;
  • – статусы информацию о кадастровой стоимости участка можно узнать на публичной кадастровой карте.

Чтобы воспользоваться одним из вышеуказанных способов, что нужно знать кадастровый номер и адрес земельного участка, однако в любом случае такая информация будет носить неофициальный, а только справочный характер.

Для чего используется кадастровая стоимость земельных участков?

Кадастровую стоимость земли рассчитывают и используют в следующих случаях:

  • –  для того, чтобы определить сумму подоходного налога при продаже участка;
  • – для определения суммы земельного налога на участок;
  • – кадастровая стоимость участка нужна для того, чтобы рассчитать сумму вознаграждения нотариусу при сопровождении некоторых сделок;
  • – для того чтобы корректно рассчитать установить арендную ставку на земли, которые принадлежат государству;
  • – информация о кадастровой стоимости является важной информацией при решении различных судебных споров, например при разделе имущества.

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость земли является приблизительной ценой, по которой можно продать земельный участок. Рыночная цена может быть определена путем сравнения с другими похожими объектами недвижимости.

Параметры расчета

При расчете рыночной стоимости земельного участка, важное значение имеют следующие параметры:

  • – что находится рядом с земельным участком, в каком районе города он располагается;
  • – какие здания и строения имеются на земельном участке;
  • – есть ли на территории земельного участка или рядом с ним инженерные сети;
  • –  рыночная цена земельного участка также будет зависеть от экономического положения в регионе;
  • –  насколько земельный участок отдален от других населенных пунктов,  имеется ли рядом с участком городской транспорт, то есть можно ли на транспорте добраться до него.

Надо сказать, что расчет рыночной стоимости земельного участка зависит от определенной цели оценки, и один из факторов может иметь разный вес. Также при расчете кадастровой и рыночной стоимости участков имеет значение общей экономической ситуации в стране и на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли используется в ситуации, когда земельный участок нужно выставить на продажу, когда нужно определить сумму арендной платы за него, когда нужно рассчитать сумму оплаты за работу нотариуса при сопровождении различных сделок.

Как рассчитать рыночную стоимость участка

Для расчета рыночной стоимости земельных участков для начала производится  процедура их оценки.

Важно узнать приблизительную рыночную цену на земельный участок, чтобы при его продаже не терять напрасно время и денежные средства.

Потому что, если продавать участок за завышенную цену, то недвижимость достаточно долго не будет продаваться. Если же установить заниженную цену на участок земли, то в результате продавец недополучит свою прибыль.

Важно! В некоторых ситуациях есть необходимость не просто знать примерную стоимость участка земли, но также и документально обосновать. И как раз для подтверждения цены можно использовать отчет об оценке объекта недвижимости.

Для составления такого отчета об оценке стоимости земли можно обратиться к независимым оценщикам, который не только сделает оценку стоимости участка земли, но и подтвердят её в документе с помощью аргументов. Независимые оценщики могут работать отдельно или в организации, которая специализируется на оценочной деятельности. Например, это может быть агентство недвижимости, юридическая компания.

Специалисты, которые работают в области оценки, должны иметь специальное профессиональное образование в области оценки и быть участником организация оценщиков.

На руках у специалиста должен быть диплом об образовании, свидетельство из реестра оценщиков.

Это очень ответственная работа, при проведении недостоверной оценки рыночной стоимости земельного участка, солист будет нести за неё материальную ответственность. В целом в России работа оценщиком регулируется Федеральным Законом номер 135.

Как можно заказать оценку земельного участка

Для получения информации о рыночной стоимости земли, его собственник должен заключить договор с компанией и оценщиком и принести им о требуемые документы. К таким документам относятся паспорт, документ о праве собственности на землю, или документ, на основании которого человек является собственником участка, например, договор купли-продажи, дарения, завещание и другие.

После передачи всех необходимых документов начнётся процесс оценки земельного участка, точнее, его рыночной стоимости. Для определения оценщик  должен изучить и проанализировать всю полученную документацию, будет выезжать на место, для того чтобы проверить в каком состоянии находится недвижимость.

Далее оценщик составляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в виде прошитого документа, им подписанного. Если оценщик работает в организации, то в документе будет стоять ее печать.

В отчете обязательно должны быть основные разделы, это само задание на оценку объекта, его описание и описание процесса оценки, произведенной оценщиком анализ рынка недвижимости, основные выявленные факты по рынку недвижимости, информация о согласовании результатов.

Оценочный документ должен быть прошит и пронумерован, в конце должна стоять подпись оценщика и печать предприятия, в которой оценщик работает. К оценочному отчету должны быть прикреплены копии всех документов, которые использовались оценщиком в его деятельности.

Различия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков

Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной стоимости участков. До 2012 года эта разница была значительна. Но после 2012 года  проводилась переоценка стоимости земельных участков вместе с увеличением кадастровой стоимости, то есть кадастровая максимально приблизилась к рыночной стоимости. Сейчас рыночная и кадастровая стоимость земельных участков различаются примерно на 20%.

Если владелец земельного участка полагает, что кадастровая стоимость недвижимости завышена, то он может обратиться заявление и оспорить эту стоимость. Если с момента оценки прошло менее полугода, то это можно сделать без обращения в суд. Нужно обратиться с заявлением в земельную комиссию данного населенного пункта, где располагается земельный участок.

Заявление составляется в свободной форме, там указывается просьба пересмотреть кадастровую стоимость, также нужно представить некоторые документы. Это паспорт владельца участка, документы подтверждающие право собственности на участок, также приложить отчет об оценке, его можно заказать и оформить таким же образом, как и для получения информации о рыночной стоимости.

Если прошло более полугода, или вам по каким-то причинам отказали в пересмотре кадастровой стоимости, что нужно обращаться в суд. Иском нужно приложить те же самые документы, можно добавить и другие, которые, по вашему мнению, помогут в положительном решении вопроса.

Если в одной из них стоимость признают завышенной, и в дальнейшем ее уменьшат, то владельцу земельного участка должны возместить ущерб. Например, собственник земельного участка мог переплатить рассчитанную от кадастровой стоимости сумму налога.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-otlichie-ot-rynochnoj.html

Определение и понятие кадастровой стоимости

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Кроме использования в целях налогообложения кадастровая стоимость часто помогает определять размер госпошлины при вступлении в наследство, плату за регистрацию недвижимости, страховую сумму, ставок арендной платы. Таким образом, кадастровую стоимость невозможно отнести к какому либо из известных видов стоимости, поэтому ее выделяют в особую категорию.

На законодательном уровне понятие «кадастровая оценка было впервые утверждено в 2007 году в федеральном стандарте «Цель оценки и виды стоимости».

Интересно, что в утвержденном в том же году — Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», это понятие отсутствует.

Очевидно что такая ситуация связана с активным развитием оценочной деятельности в то время, из-за чего вектор понятия сместился в экономическую плоскость, и на сегодняшний день «кадастровая стоимость» это в первую очередь экономическое понятие.

Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» содержит следующее определение: «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения».

Приведенное определение в очередной раз подчеркивает экономический смысл понятия и устанавливает его тесную связь с рыночной стоимостью.

Вместе с тем это определение и достаточно противоречиво, из него следует, что, несмотря на то что кадастровая стоимость имеет связь и ориентируется на рыночную стоимость, и должна формироваться по тем же условиям – механизм ее определения отличается от механизма определения рыночной стоимости.

Определение не раскрывает, о каких именно методах массовой оценки идет речь. Надо сказать, что кадастровая оценка далеко не всегда является массовой . Например, оценка земель для строительства морских и авиационных портов, железнодорожных и автовокзалов определяется в индивидуальном порядке.

В целом можно говорить что определение из данного стандарта хоть и увязывает кадастровую оценку с рыночной стоимостью, но ее определение отличается от определения рыночной стоимости из этого же стандарта: «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Определение стоимости для целей налогообложения не предполагает наличия продавца и покупателя и условия открытого рынка и свободной конкуренции актуальны далеко не для каждого объекта недвижимости, облагаемого налогом.

Соответственно, трудно говорить о возможности определения рыночной стоимости объектов, не удовлетворяющих условиям определения «рыночная стоимость».

Для примера, можем сказать, что например, объекты, предназначенные для защиты государства могут оцениваться по кадастровой стоимости, но не имеют рыночной, поскольку находятся вне рынка.

Дальнейшие законодательные акты в сфере оценочной деятельности продолжили закреплять и развивать понятие кадастровой стоимости. Федеральный закон от 22 июля 2010 г.

№ 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил закон «Об оценочной деятельности в РФ» главой «Государственная кадастровая оценка», которая определяет состав, процедуру и требования к кадастровой оценке недвижимости. Законом определено следующее: «… под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

22 октября 2010 г. выходит федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

В котором прописано: «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

Проанализируем предложенное понятие

Действительно, кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Какие методы определения кадастровой стоимости применяются в процессе государственной кадастровой оценки? Для ответа на этот вопрос проанализируем методическое обеспечение работ по государственной кадастровой оценке различных категорий земель.

При всем разнообразии категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков общая последовательность действий такова: объекты оценки объединяются в группы, каждой группе соответствует метод оценки.

Если в группировках прослеживается связь с сегментами рынка недвижимости, для расчета кадастровой стоимости применяются методы построения статистических моделей. Это. Например, земельные участки под объектами многоэтажной жилой застройки, гаражами, садами, объектами торговли и т.д.

Для уникальных единичных объектов (это. Например, земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, аэропортов, вокзалов, земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте и т.д.) кадастровая стоимость определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Для прочих групп объектов оценки применяются методы альтернативной оценки, когда кадастровая стоимость рассчитывается арифметически с использованием минимальных либо средних показателей кадастровой стоимости, перенос удельного показателя стоимости эталонного объекта на объекты группы, а также номинальная оценка, когда кадастровая стоимость не рассчитывается, а устанавливается равной. Например, одному рублю за земельный участок.

В стандарте не приведен перечень методов массовой оценки, не раскрыто их содержание. Заметим, что понятие «кадастровая стоимость» не так давно определено законодательно, процесс его формирования активно продолжается и сегодня.

Ранее мы рассказывали о том, что в ближайшее время ожидается новый виток законодательного регулирования, так недавно стало известно, что Д.А. Медведев дал задание правительству проработать механизм кадастровой оценки недвижимости с учетом региональной специфики.

На сегодняшний день механизм остается достаточно сырым и неопределенным и порождает проблемы, о которых вы можете узнать из других статей.

Источник: https://ocenit-usherb.ru/opredelenie-i-ponyatie-kadastrovoj-stoimosti/

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – в 2019 году, почему выше, соотношение, установление, характеристики, разница

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Недвижимость всегда остается для граждан самым важным сегментом в отношениях на рынке. Все объекты недвижимого имущества находятся на контроле государства. Они подлежат строгому учету, с них в государственную казну перечисляются налоги от физических лиц. В связи с этим все вопросы, касающиеся недвижимости, регулируются на законодательном уровне.

Для совершения всех сделок необходимо знать стоимость земельного участка или квартиры. От ее размера будет зависеть сумма, которую может установить собственник.

Рыночная и кадастровая стоимость объектов важна при оформлении ипотечного кредита, она необходима, если возникают споры, которые решаются только в судебном порядке.

Что нужно знать

Понятие кадастровая стоимость появилось недавно. Но с его возникновением термин рыночной стоимости не перестал существовать. Рыночная стоимость знакома всем гражданам. Она играет большую роль для установления суммы сделок. Это вероятная цена, которая может быть установлена объекту на рынке недвижимости.

Для ее установления учитывается месторасположение участка, наличие на нем зданий или строений, подведение коммуникаций, удаленность от населенного пункта.

Она устанавливается без учетов налогов и затрат, которые необходимы для оформления сделки. Кадастровую стоимость устанавливают в результате проведения экспертизы.

Процедура осуществляется только сотрудниками кадастровой службы в установленном законами порядке. При расчете стоимости в расчет берется целевое назначение объекта недвижимости. Полученные результаты вносятся в государственный реестр по кадастру.

Расчет стоимости объекта недвижимости необходим для многих целей:

  • по кадастровой стоимости определяется размер налога на имущество;
  • рыночная цена необходима для оформления сделки купли-продажи, аренды квартиры, дарения;
  • стоимость по кадастру необходима для того, чтобы определить размер государственной пошлины, если вопрос с недвижимостью нужно решать в суде.

Рыночная и кадастровая стоимость имеют разное значение друг к другу.

Необходимость установления

В вопросах недвижимости играет роль как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Проведение оценочной деятельности проводится в следующих случаях:

  • если гражданин планирует выкупить участок из государственной собственности;
  • при перечислении взноса в уставной капитал предприятия;
  • в случае, когда гражданин приобретает участок в ипотеку под залог;
  • для определения средней стоимости участка при выставлении его на продажу;
  • для определения величины налога, который нужно выплатить, если участок передан в собственность по договору дарения.

Оценка стоимости земли обязательно необходима при разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества. Она требуется при оформлении наследства, в котором действуют несколько наследников. Если процесс затягивается надолго, рыночную стоимость могут определять несколько раз.

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной. Это соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка обусловлено тем, что РС устанавливается в зависимости от спроса на данные объекты. До 2012 года разница была очень большая.

При расчете уплаты налогов действуют следующие правила:

  • если цена по договору купли-продажи будет выше на 70% от стоимости по кадастру, то за расчет будет браться рыночная;
  • при продаже участка дешевле, установление налога будет проводится от 70% от стоимости по кадастру;
  • если Росреестром не была проведена оценка, будет учтена полная стоимость по договору.

Несмотря на разные показатели, кадастровая и рыночная стоимость взаимосвязаны друг с другом. Эта связь отражается в том, что при расчете стоимости по кадастру берется средняя РС недвижимости в регионе.

РС имеет более конкретные характеристики и зависит от многих факторов. Она часто меняется, а кадастровая оценка проводится раз в пять лет.

Может ли одна быть выше другой

Часто возникают вопросы, почему КС земельного участка выше рыночной. Важно, чтобы стоимость по кадастру не была завышенная. Это приведет к тому, что владельцу придется платить повышенный налог. По практике расчета кадастровая цена не должна быть намного ниже рыночной, их показатели должны быть примерно одинаковыми.

Но чаще всего это не так, потому что кадастровую стоимость определяют массово. При этом индивидуальные особенности не учитываются.

В итоге получается, что кадастровая стоимость показывает средние данные по массовой оценке. Это может привести к тому, что кадастровая цена по определенному участку будет намного выше, чем рыночная. По такой стоимости продать участок никогда не удастся.

Особенно актуальной эта проблема стала в 2013 году, когда был проведен перерасчет КС участков. Большинство из них стали еще выше, чем были.

Как происходит оценка недвижимости

Знать КС своего участка владельцу необходимо для того, чтобы контролировать размер налоговых выплат. Стоимость по кадастру устанавливается раз в пять лет по инициативе государственного органа.

Для этого используется несколько методов:

Нормативный Он основан на определении нормативной стоимости в конкретном регионе.
Сравнительный Для расчета с помощью этого метода берется рыночная стоимость участков аналогичных характеристик при продажах. Он применяется как к застроенным, так и к свободным участкам земли.
Для застроенных участков используется метод расследования Такой объект нельзя продать отдельно от строений, которые на нем находятся. В связи с этим производится оценка каждого объекта по отдельности.
Метод выделения Он также используется для застроенных участков. Его суть заключается в том, чтобы найти не только среднюю цену на территории, но и уровень улучшения, который повысился благодаря возведению на участке строений.
Доходный метод Он основывается на выявлении доходов, которые могут быть получены с данного участка.

Важно внимательно следить за изменением КС, так как она напрямую влияет на сумму налога, который землевладелец должен ежегодно оплачивать.

В оценочную компанию необходимо предоставить правоустанавливающие документы и данные о кадастровой стоимости, которая зафиксирована в базе. На сегодняшний день гражданам не выдается свидетельство о праве собственности. Его заменяет выписка из ЕГРП, в которой указаны все данные по объекту и его собственники.

После предоставления всех необходимых документов специалисты выезжают на объект. Они оценивают внешний вид участка, наличие канав, болотистых участков.

При оценке в расчет берутся много факторов. К ним относится месторасположение, удаленность от дороги, наличие коммуникаций или возможность их подведения. После проведения обследования гражданину выдается отчет.

В нем должны содержаться:

  • внешний вид участка и его характеристики;
  • данные о владельце объекта;
  • методика, по которой проводилась процедура оценки;
  • итог с кадастровой стоимостью.

Стоимость проведения работ будет зависеть от площади земельного надела. Сроки выполнения устанавливаются до пяти рабочих дней.

На основании полученных данных можно провести сравнение с имеющейся в базе официальной стоимостью по кадастру.

Что делать, если показатель завышен

Если гражданин понимает, что кадастровая стоимость его объекта очень высокая и не соответствует действительности, он может оспорить ее. Сделать это можно двумя способами. Если с момента внесения стоимости в единый реестр прошло менее шести месяцев, гражданин может обратиться в комиссию по решению споров при управлении Росреестра.

В качестве доказательства неверной оценки можно предоставить результат оценочной проверки независимой организации, которую нужно предварительно сделать. Если прошло более полугода, то обращаться нужно только в суд.

Если у истца есть существенные доказательства того, что оценка была проведена неверно, чуд чаще всего встает на сторону гражданина. В судебном порядке больше шансов получить положительное решение. Комиссия Росреестра реже принимает сторону землевладельца.

Если принимается положительное решение и кадастровая стоимость уменьшается, владельцу участка должны будут возместить все излишне уплаченные суммы.

Кадастровая и рыночная стоимость — важные показатели для всех владельцев земельных участков. Правильные оценочные данные помогают избежать лишних трат при уплате налогов.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/kadastrovaja-i-rynochnaja-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Прав-мир
Добавить комментарий