Особенности продления договора аренды земельного участка

Продление аренды земельного участка – в 2019 году, как это сделать, без аукциона, особенности лесных, рекреационных земель

Особенности продления договора аренды земельного участка

Любой договор содержит информацию о сроках его действия и возможностях продления. Не исключение — договор аренды земельного участка, имеющий нюансы в вопросах приоритета арендатора по завершении сроков его действия, условий составления и продления.

Консультация специалиста поможет правильно составить договор аренды земельного участка, однозначно указав нем такие важные условия, как срок предоставления земли арендатору, условия ее использования, а также пролонгация арендного периода.

Как продлить аренду земельного участка юридически грамотно? Как взять используемый участок земли в аренду снова и с минимальными временными и финансовыми затратами?

Законодательный аспект

Аренда земли является выгодным с экономической точки зрения решением для развития бизнеса. Лицом, сдающим участок земли в аренду, может выступать как частное лицо, так и государственная власть.

Основными документом, регулирующими отношениями между арендатором и арендодателем, являются:

Одним из главных пунктов договора аренды является его положение о сроках действия. К моменту истечения указанного периода времени договорные отношения по желанию сторон могут быть продлены в соответствии с положениями и нормами действующего российского законодательства.

Продление срока действия договора аренды земельного участка представляет собой процесс пролонгации временного периода в соответствии с нормами права РФ на установленный срок на заранее определенных условиях.

Бывает так, что арендодатель проводит аукцион на право пользования наделом на условиях аренды, при этом действующий арендатор будет иметь в нем неоспоримое преимущество. Это право прописано в статье 22 Земельного кодекса РФ.

Если срок аренды участка не закончился, а арендодатель заключил еще один договор с уже новым арендатором, то такая сделка будет признана судом незаконной.

Прежний арендатор имеет право восстановить нарушенные условия договора в суде, требуя с арендодателя возмещения всех понесенных убытков.

Для пролонгации договора аренды земельного надела у органов государственной власти необходимо подать соответствующие документы в местные инстанции, уполномоченные решать такие вопросы.

Договорные условия могут говорить, что если арендатор по окончании срока действия договора продолжает добросовестно выполнять свои обязанности и вносить арендную плату, то такой документ подлежит автоматической пролонгации, если, конечно, со стороны арендодателя не будет возражений.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что если в договоре аренды не указаны сроки его действия, то он может считаться заключенным на неопределенное время. Если возникла необходимость о расторжении документа любой из сторон, она в письменном виде за 3 месяца заранее должна уведомить о своем намерении другую сторону.

Статья 610. Срок договора аренды

Существующие способы

Выделяют следующие методы продления договора на аренду земельного надела:

  • перезаключение документа на новый период;
  • составление дополнительного соглашения к действующему договору о его продлении;
  • автоматическое продление аренды земельного участка.

Первый вариант пролонгации предусматривает составление и подписание обеими сторонами нового договора аренды. При этом в нем могут быть сохранены или изменены прежние условия или же добавлены новые пункты. Такой договор должен пройти процедуру обязательной регистрации с сохранением субъектов сторон.

Если по истечении периода действия аренды ни одна из сторон не выразила желания расторгнуть договор, его можно считать автоматически пролонгированным с сохранением всех указанных в нем условий.

Образец договора аренды земли:

Условия пролонгации

Процедура пролонгации арендного договора осуществляется при соблюдении следующих обязательных правовых условий:

  1. Арендодатель и арендатор должны вместе изъявить желание о продлении документа.
  2. По решению суда, который восстановил права одной из сторон в случае их нарушения.
  3. По согласию сторон, когда было принято соответствующее административное решение.

Муниципальные земли сдаются в аренду в процессе и по результатам аукционных торгов. Действующие арендаторы должны заранее изъявить желание об участии в них. Именно заявление, заполненное по установленной законодательством форме, в дальнейшем будет служить неоспоримым преимуществом при подведении итогов аукциона.

Как продлить аренду земельного участка

Для того чтобы арендатор мог продлить срок действующего договора на земельный надел, он должен владеть следующей правовой информацией.

За 3 месяца до окончания срока действия аренды необходимо с паспортом и договором обратиться в местный уполномоченный орган государственной власти, в ведении которого находится земельный надел.

Важное условие: данные паспорта должны полностью соответствовать информации, указанной в договоре.

В случае, если происходила смена документа, удостоверяющего личность, необходимо приложить соответствующий подтверждающий документ (к примеру, свидетельство о заключении брака при смене фамилии).

Вместо арендатора в муниципальный орган власти может прийти его представить с предварительно оформленной доверенностью у нотариуса.

Если арендатор обратился в муниципальный орган власти, то заявление о пролонгации договора он пишет на имя его председателя (руководителя). Если же земельный участок находится в ведении у сельской администрации, то заявление составляется на имя ее главы.

Главный смысл такого заявления заключается в том, что арендатор заранее уведомляет о своем намерении продлить договор аренды земельного участка или же расторгнуть его по истечении определенной даты.

Преимущество арендатора перед другими участниками аукциона (согласно статье 621 Гражданского кодекса) подразумевает, что участок земли, находящийся в его пользовании, не должен быть выставлен на торги.

Пролонгация арендного договора дает право арендатору без участия в торгах снова воспользоваться земельным наделом.

Арендатор имеет право выкупить земельный участок, находящийся в его распоряжении на условиях договора аренды. Свое намерение он должен указать в заявлении вместо желания о пролонгации. После получения положительного ответа от арендодателя он уплачивает кадастровую стоимость надела в местный бюджет.

Поданное заявление о пролонгации или о желании выкупа земельного участка рассматривается государственными органами власти в течение месяца. При положительном решении и после уплаты государственной пошлины в размере 350 рублей (в соответствии с 122-ФЗ) происходит процесс перерегистрации договора в Росреестре.

Без аукциона

Порядок пролонгации арендного земельного договора прописан в статье 621 Гражданского кодекса РФ. Арендатор, владеющий наделом в соответствии с условиями заключенного договора, имеет преимущественное право о пролонгации путем составления нового договора или подписания дополнительного соглашения к действующему без аукциона.

При этом участок земли на торги не выставляется. Но таким правом наделен только тот арендатор, который добросовестно выполняет все условия договора, своевременно вносит арендную плату.

Для того чтобы воспользоваться правом преимущества, арендатор должен подать заявление в компетентный орган власти и дождаться положительного ответа от арендодателя.

В любых незаконных случаях отказа о пролонгации арендатор может обратиться в суд и восстановить свои права.

Если за время действующего договора арендодатель заключил новый договор с иным лицом, то суд признает последний недействительным.

Под строительство

В практике имеется много случаев, когда арендуемый надел земли используется с целью индивидуального строительства. В этом случае арендатор имеет полное право осуществить пролонгацию договора аренды.

Процедура продления арендного земельного договора под индивидуальное жилищное строительство максимально упрощена государством. Для этого достаточно подать в уполномоченный орган государственной власти действующий договор аренды и имущественный документ на постройки.

Выделяют следующие причины, по которым договор аренды может быть не продлен (расторгнут) арендодателем:

  • в условиях договора указано, что арендуемый земельный участок не предполагает возведения на нем каких-либо строений;
  • характеристика земельного участка не предусматривает (запрещает) на нем любое строительство;
  • арендатор обязался, но не начал строительство в установленные сроки.

Подача заявления

Рассмотрим подробнее, из каких обязательных пунктов должно состоять подаваемое в органы местной власти заявление о пролонгации арендного договора на земельный участок:

  1. Указание отдела или лица, на имя которого составлено данное заявление и которое уполномочено его принять и рассмотреть.
  2. Указание имени заявителя-арендатора или полное наименование юридического лица, владеющего землей на правах аренды.
  3. Краткое описание сложившейся ситуации, содержащее сведения о том, на каких условиях был заключен действующий договор аренды, категории арендуемой земли, цель взятие ее в аренду.
  4. Ссылки на статьи нормативно-правовых актов, которые допускают пролонгацию договора.
  5. Само намерение продлить действие договора.
  6. Полный перечень прилагаемых к заявлению документов.
  7. Дата, подпись арендатора или лица, представляющего его по доверенности. В случае с юридическим лицом — его печать.

В органе местной власти, уполномоченном к приему таких заявлений, в общедоступном месте находится образец документа, воспользоваться которым можно совершенно бесплатно.

Особенности для лесных и рекреационных земель

В аренду может быть взят не только участок земли для ведения бизнеса или возведения объектов ИЖС, но и лесные массивы из лесного фонда страны. Аренда таких участков имеет несколько особенностей.

Регулирование отношений арендатора и арендодателя осуществляется Лесным (главы 6, 8, 25), Земельным (статья 101) и Гражданским (глава 34) кодексами РФ.

Статья 6. Земли, на которых располагаются леса

Статья 8. Право собственности на лесные участки

Статья 25. Виды использования лесов

Лесные участки земли могут предоставляться в аренду для таких целей, как:

  • заготовка (вырубка) и дальнейшая переработка (продажа) лесных насаждений в промышленных масштабах;
  • ведение охотничьей деятельности;
  • проведение научно-исследовательских мероприятий;
  • осуществление рекреационных целей;
  • строительство портов, водохранилищ (водоохранная зона);
  • проведение исследований земных недр, залежей полезных ископаемых.

Получить право пользования участком земли из лесного фонда на правах аренды можно путем непосредственного заключения договора с уполномоченными органами местной власти или посредством участия в аукционных торгах (кроме целей ведения охотничьей деятельности, строительства линейных объектов и их дальнейшего ведения, вырубки леса для изучения месторождений ископаемых).

Скачать заявление о предоставлении лесного участка в аренду без проведения аукциона

Скачать заявление о предоставлении лесного участка в аренду

Заявление об аренде, предоставляемое на рассмотрение, должно содержать следующие обязательные сведения:

  • для юридического лица — его полное наименование, юридический адрес и организационно-правовая форма собственности, для физического лица или индивидуального предпринимателя — паспортные данные, адрес регистрации (проживания);
  • площадь лесного участка;
  • местонахождение участка;
  • цель(и) аренды;
  • период аренды;
  • кадастровый номер, присвоенный данному участку;
  • контактные данные;
  • доверенность для доверенного лица;
  • документы с подтверждением целевого использования арендуемой земли.

Решение принимается в течение 30 дней. В случае положительного ответа составляется договор аренды. Максимальный срок аренды 49 лет, минимальный — 10 лет.

Что делать, если администрация отказывает

Не всегда по рассмотренному заявлению о продлении договора аренды на земельный надел арендатор получает положительное решение. Если физическое или юридическое лицо считает, что отказ необоснован, то в течение 10 дней с момента его получения оно вправе обратиться в районный суд с исковым заявлением.

Если суд встанет на сторону арендатора и посчитает отказ комиссии необоснованным, то его решение станет поводом для пролонгации арендного договора.

Судебная практика

Суд часто рассматривает такие ситуации, когда аренда земельного участка не была подкреплена договорными отношениями, а основывалась на устных обязательствах, дружеских или родственных связях. Рассмотрим пример.

Семья (арендатор) и их знакомый (арендодатель) договорились в устной форме за символическую арендную плату взять земельный участок с жилыми постройками. Со своей стороны они обещали отремонтировать здания, облагородить участок насаждениями.

Спустя время знакомый составил договор аренды этого же участка с третьим лицом. Семья, занимающая землю на основании устной договоренности, обратилась в суд с целью взыскания с их знакомого расходов, понесенных на ремонт построек и ландшафтный дизайн.

Суд признал законным договор аренды с третьим лицом, а в иске семье отказал за неимением доказательной базы. Важно помнить, что юридическую силу имеет не устная договоренность, а юридически верно составленный договор, подписанный двумя сторонами и зарегистрированный в Росреестре.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/prodlenie-arendy-zemelnogo-uchastka/

Продление договора аренды земельного участка

Особенности продления договора аренды земельного участка

Продлить договор аренды земельного участка можно несколькими вариантами, каждый из которых имеет свои особенности и преимущества. Законодатель, при пролонгации соглашения, наделяет добросовестного арендатора преимущественным правом, которое дает основания на применение упрощенного порядка возобновления арендных отношений.

Случаи, когда необходима пролонгация договора аренды на землю

Законодательство допускает арендные отношения, предметом которых выступают участки земли, с арендодателем в виде уполномоченных государственных органов (чаще всего органы МСУ) или частными лицами (коммерческими организациями или гражданами).

Продление аренды необходимо в следующих случаях:

  1. Окончание срока действия, указанного в документе;
  2. Наступление событий, с которыми было связано окончание аренды;
  3. Смена собственника объекта.

Законодательные нюансы:

  • Договор, опосредующий аренду участка подлежит регистрации в государственном реестре, если период его действия превышает 1 год;
  • За действующим арендатором закреплено право преимущественной аренды;
  • Муниципальные земли сдаются в аренду на основании торгов, поэтому, арендатору, не уведомившему орган заранее, необходимо подать заявление на участие в мероприятии;
  • Договор аренды участка, не имеющий условий о сроке действия считается бессрочным;
  • О намерении продлить арендные отношения с муниципалитетом, арендатор должен оформить заявление и предоставить его за 3 месяца до окончания срока.

Основания и способы продления арендных отношений

Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:

  1. Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
  2. Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
  3. По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).

Способы:

  1. Посредством оформления дополнительного соглашения
  • Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
  • Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
  • Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
  • Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
  • Наиболее экономичный способ решения вопроса;
  1. Путем составления текстуально нового образца
  • Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
  • Обязательная регистрация;
  • В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
  • Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;
  1. Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения
  • Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
  • Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
  • Не требуется повторной регистрации;
  • Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.

Особенности продления договора, предусматривающего аренду земли для строительства

Чтобы понять, как продлить договор аренды земельного участка под строительство необходимо рассмотреть некоторые особенности конструкции:

  • На выделенном участке земли должно вестись строительство;
  • Постройка является собственностью арендатора;
  • Наличие собственности на земельном участке выступает льготным основанием для преимущественного права аренды, освобождения от участия в торгах или автоматического продления отношений.

Закон выделяет конкретные исчерпывающие основания, при наступлении которых могут прекратиться указанные арендные отношения:

  1. На выделенном объекте, в отведенные сроки действия соглашения, не были начаты строительные работы;
  2. Категория и назначение земельного участка не были предназначены для строительства;
  3. В конструкции договора отсутствовало условие о возведении капитальных объектов, ввиду чего строительство велось несанкционированно.

Пошаговая инструкция пролонгации договора аренды земельного участка, выделенного государством

  1. Сбор документов, необходимых для пролонгации срока существования договора по аренде:
  • Оригинал и копия договора аренды;
  • Паспорт арендатора;
  • Документ, подтверждающий изменение паспортных данных (если в договоре указаны несколько иные данные и это связано с внесением изменений в документ, удостоверяющий личность);
  • Доверенность (если интересы отстаивает представитель);
  1. Обращение в органы МСУ, главе администрации с заявлением о пролонгации договора (за 3 месяца до истечения срока);
  2. Рассмотрение заявления уполномоченным органом и принятие по нему решения (на всю процедуру отводится 30-дневный срок);
  3. В случае положительного решения, договор подлежит перерегистрации в Росреестре;
  4. В случае отрицательного ответа, решение может быть обжаловано в суде.

Отказ от продления и способы разрешения ситуации

Государственный орган, уполномоченный на пролонгацию арендных отношений с земельным участком, руководствуясь правовым регламентом, может отказать в удовлетворении требования только при наличии одного из нижеперечисленных обстоятельств:

  • Участок попал в резерв, предназначенный для осуществления государственных нужд;
  • В отношении участка действует запрет на приватизацию;
  • Земельный участок был изъят из гражданского оборота.

Если перечисленные основания не являются причиной отказа или арендодатель в течение следующего года оформит на спорный объект новый договор аренды с иным субъектом – это станет веским основанием для судебного оспаривания.

Незаконный отказ в пролонгации оспаривается путем подачи иска в районный суд по месту нахождения уполномоченного органа, который подается в 10-дневный срок с момента получения отрицательного ответа.

При составлении искового заявления, необходимо соблюсти следующие требования:

  1. Указать основания отказа в пролонгации;
  2. Предоставить выписку о решении комиссии, выражающем отказ и мотивацию;
  3. Обеспечить доказательственную базу на предмет добросовестного осуществления прав и обязанностей арендатора;

Заключение

Чтобы без проволочек продлить соглашение на предмет аренды земельного участка, необходимо заранее уведомить о своих намерениях арендодателя. Если стороны договора никак не отреагировали на факт окончания срока действия соглашения, то аренда земли продолжается на прежних условиях и на срок, равный предыдущему периоду.

Источник: https://law03.ru/land/article/prodlenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Особенности продления договора аренды земельного участка в 2019 году

Особенности продления договора аренды земельного участка

Способы продления договора аренды земельного участка. В их число входят:

  • перезаключение на новый срок;
  • путём дополнительного соглашения;
  • автоматическая пролонгация.

В первом случае договор составляется снова, при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.

Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.

Права арендатора земельного участка не могут меняться произвольно, договор должен перезаключаться с теми же лицами, что в предшествующем случае.

Во втором случае, составляется дополнительное соглашение по продлению, которое также должно быть зарегистрировано по соответствующим правилам.

Различие этой процедуры в том, что соглашение должно опираться на все положения уже существующего договора. Автономной силы оно не имеет.

Автоматически договор продляется, когда стороны не проявили никакой реакции на завершение периода его действия. Тогда старый договор остаётся в силе на тот же срок и с сохранением всех условий – то есть дублируется, регистрация дополнительно не потребуется.

Условия

Условия продления договора будут различны в соответствии со способами его продления. Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон.

Если договор перезаключается – в него можно внести изменения практически по всем пунктам, включая изменение периода полномочий (сроки). Здесь можно изменить условия:

  • оплаты и внесения платежей;
  • пользования и распоряжения;
  • разрешение или запрет на договор субаренды земельного участка;
  • условия расторжения договора аренды земельного участка;
  • предусмотреть новые условия, дающие дополнительные преимущества.

К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется.

Соглашение, в отличие от автоматического продления может внести изменение сроков, на которые продляется договор и включить в себя непринципиальные корректировки условий пользования участком.

В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично.

При отсутствии действий сторон и автоматического продления, договор остаётся в силе и его последующее расторжение станет затруднительным без веских на то, причин. При этом для его продления должно быть отсутствие претензий обеих сторон и ответственное выполнение условий договора.

При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать.

Если появится намерение выкупа земли или иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим.

Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование.

В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.

Кроме перечисленного, нужно обращать внимание на следующий момент: если

основной договор нотариально удостоверен

– то все прилагаемые к нему соглашения, должны быть

нотариально удостоверенными

.

Порядок

Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.

При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.

Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.

Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление.

После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения.

Более подробно об этом здесь.

Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон

по доверенности

от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его.

Эти документы могут использоваться лишь пакетом

, иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.

Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:

  1. В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
  2. Ниже указываются собственные данные.
  3. Посередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
  4. Дать перечень прилагаемых документов.
  5. В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).

Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).

Заявление можно передать:

  • лично или через доверенное лицо;
  • по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
  • по электронной почте, используя электронную подпись.

После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их.

Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.

По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных

прав владения землями

федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает

необходимость принимать участие в торгах на общих условиях

.

Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах, могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.

Скачать образец заявления о продлении срока аренды земельного участка.

Отказ

Если в продлении отказано, то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель.

Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности.

В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года, после чего последствия договора утрачивают силу.

В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор. Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.

Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён.

Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган

не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора

, но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге,

полностью аннулировано

.

Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке, основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.

Учитывайте, что дело в суде можно выиграть исключительно при наличии безусловного подтверждения вашей правоты. Суд принимает во внимание факты и доказательства, а не субъективные представления о порядочности, на которой должны строиться отношения между людьми.

Итоги

Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении. Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.

В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон.

Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы.

Выберите приемлемый для вас порядок действий, и не допускайте ошибок и промахов.

Источник: https://miroweb.ru/osobennosti-prodleniya-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka

Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка

Особенности продления договора аренды земельного участка

Подписывая договор аренды земельного надела, стоит заранее задуматься о будущих перспективах его использования и узнать о о продлении договора аренды земельного участка без торгов.

Земельная правоустанавливающая система четко определяет алгоритм продления сроков пользования выделенным наделом.

Законодательство

Для развития бизнеса выгодно использовать арендованные земли, при этом арендодателем может выступать государство или частное лицо. Перспективы напрямую связаны с временными ограничениями, которые накладывают условия договора.

Что делать, если он истекает? Если есть такая необходимость – продлить, соблюдая требования земельного законодательства.

Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения содержаться в ГК (статья 621), также учитываются условия заключенного договора и соблюдение выдвинутых требований арендатором.

При этом ЗК (статья 22) четко устанавливает преимущественное право на пролонгацию договора при условии соблюдения всех прописанных обязанностей. Это значит, что в случае проведения аукциона на аренду данного надела, действующий арендатор будет иметь преимущество перед иными участниками.

Если арендодатель по необъективным причинам отказывает в продлении аренды и в течение года заключает договор с иным лицом, сделка считается незаконной. Прежний арендатор может обратиться в суд, чтобы отстоять свое право аренды и добиться возмещения убытков.

Бывает такое, что арендатор продолжает пользоваться выделенным участком после истечения сроков аренды. При этом оно также исправно вносит арендную плату за землю и соблюдает все условия договора. Если арендодатель не имеет претензий, соглашение автоматически пролонгируется на неопределенное время.

Если договор не содержит точного срока использования арендуемого надела, закон позволяет считать его заключенным на неопределенное время (ГК статья 610). При этом каждая из сторон может в любой момент расторгнуть договоренность, заранее уведомив вторую сторону. Допустимый срок – 3 месяца до расторжения, если иное не установлено договором.

Условия продления

Продление возможно на правовых основаниях:

  • взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
  • по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
  • на основании административного решения (по согласию сторон).

Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.

Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав.

Способы пролонгации

Закон предусматривает несколько способов продления договора аренды:

  1. перезаключение на иной срок;
  2. заключение дополнительного соглашения;
  3. автоматическое продление.

Рассмотрим каждый из них детально.

Перезаключение

В этом случае составляется новый договор, при этом стороны на свое усмотрение могут внести изменения в его пункты. Основное условие — он перезаключается с тем же арендатором, а его права не могут меняться в произвольном порядке. Документ подлежит обязательной регистрации.

Заявление имеет уведомительный характер. Арендатор сообщает о своих дальнейших намерениях — продлении аренды и указывает сведения:

  • договор аренды, дающий право пользования землей с указанием точной даты его заключения и регистрации;
  • сроки действующего соглашения с указанием даты прекращения;
  • намерения заявителя о продлении сроков аренды;
  • прикладывается договор аренды;
  • ссылка на преимущество в праве аренды (участок не должен «уйти» на аукцион, пролонгация осуществляется на льготных условиях без участия в аукционе).

Требуемый пакет документов:

  • заявление о продлении аренды;
  • копия паспорта (для представителей — доверенность с отметкой нотариуса);
  • копии учредительных документов (для юр. лиц);
  • копия ИНН;
  • выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП (на дату подачи заявления);
  • копии договоров с «коммунальщиками»;
  • квитанции об отсутствии долгов по использованию земельного участка;
    справка об одобрении пролонгирования договора аренды от представительного органа (для юр. лиц).

Полный перечень документов можно заранее узнать в Регистрационной палате.

Заявление будет рассматриваться в течение месяца абсолютно бесплатно. При положительном решении на руки выдается административное решение. С ним следует отправиться в Росреестр, чтобы перерегистрировать договор.

Здесь уже придется заплатить госпошлину — 350 рублей.

Перезаключение договора удобно при долгосрочной аренде, так как есть возможность учесть изменения экономической ситуации. При этом старый договор, когда заканчивается, теряет свою силу.

Дополнительно соглашение

Закон также позволяет продлить срок аренды, не заключая нового договора. Для этого предусмотрено дополнительное соглашение между сторонами. Документ опирается на действующий договор и не имеет самостоятельной юридической силы.

В соглашение можно внести изменения сроков и скорректировать несущественные условия пользования наделом. Это более удобный и экономичный вариант решения вопроса сроков аренды. Основное условие — согласие обеих сторон.

документа:

  • ссылка на основной договор аренды;
  • дата заключения соглашения;
  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • предмет соглашения — продление срока аренды;
  • ссылка на основные условия договора;
  • подписи сторон.

Основное правило — форма соглашения должна совпадать с формой самого договора.

Автоматическое продление

Договор автоматически может продлеваться, если обе стороны проигнорировали факт прекращения срока аренды. В этом случае документ сохраняет свою юридическую силу на время, прописанное в нем. Все условия сохраняются, договор не требует повторной регистрации.

Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.

Особенности продления договора аренды земельного участка под строительство

Надел, отданный под застройку, должен использоваться строго по назначению. Это значит, что на его территории возводится объект недвижимости, который является собственностью арендатора. Это условие вносится в договор аренды заранее.

В этом случае закон также предусматривает преимущество в праве аренды действующим арендатором. Основанием служит наличие собственности на территории участка.

Аренда может прекратиться только в определенных случаях:

  • строительство не было предусмотрено договором аренды;
  • категория земли не разрешала возведение построек;
  • стройка так и не началась на арендованном под строительство участке.

Основания для отказа

Если арендодатель государственный орган, он правомочен отказать в продлении арендного срока по конкретным причинам:

  • если земельный надел был изъят из оборота;
  • если участок был зарезервирован для государственных нужд;
  • если был наложен запрет на приватизацию данного участка.

Об отказе уведомляют в выданном на руки решении с обоснованием причин.

Если после отрицательного ответа, арендодатель течение года заключил договор аренды с иным лицом, можно смело отправляться в суд.

Такое действие считается незаконным, поэтому можно вернуть свое право аренды и взыскать возмещение убытков.

Что делать в случае отказа?

Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.

В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.

Успех бизнеса во многом зависит от предсказуемости экономической ситуации и от способности ее предвидеть. Поэтому, договариваясь об аренде земли, стоит заранее учесть возможность продления сроков пользования им. Закон предполагает различные варианты пролонгации договора, каждый из которых выгоден по-своему.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/prodlenie-sroka-arendy.html

Прав-мир
Добавить комментарий