Нужно ли согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Согласие собственника и соседей на перепланировку квартиры – образец

Нужно ли согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Согласно нормам Жилищного кодекса, в некоторых случаях требуется получение согласия на перепланировку от других собственников или соседей по многоквартирному дому. Согласие должно быть оформлено в письменном виде и содержать подписи сторон.

Когда требуется согласие на перепланировку соседей: правовое регулирование

Вопросы получения согласия на перепланировку квартиры регламентируются нормами Жилищного кодекса (в частности, статьями 26-30).

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Согласно нормам Жилищного кодекса при переустройстве жилых помещений требуется получение согласия соседей в следующих случаях:

  1. Если работы по перепланировке проводятся в коммунальной квартире, то необходимо заручиться согласием всех соседей. Причем не имеет значения факт проживания их в квартире.
  2. Если лицо является собственником помещения в многоквартирном доме и переустройство невозможно без присоединения части общего имущества по объективным основаниям, то на такую перепланировку требуется получить согласие соседей (например, владелец квартиры решил увеличить жилплощадь, присоединив часть общего коридора). Причем его должны подписать собственники всех без исключения помещений в доме. Под общим имуществом в данном случае понимаются, например, места общего пользования: коридор, фасад здания, лестничные площадки.

Но если перепланировка планируется только в пределах квартиры собственника и не затрагивает общедомовое имущество, то согласие соседей не требуется. Таким образом, необходимость в получении согласия пропадает при небольших конструктивных изменениях.

Разрешение на перепланировку необходимо получить в следующих случаях:

  1. При переустройстве мест общего пользования: например, обустройстве тамбура.
  2. При изменениях фасада здания: например, при увеличении площади балкона или месторасположения окна, при оборудовании отдельного входа.
  3. При переустройстве санузла: например, если владелец квартиры хотел бы расширить санузел за счет жилых зон.
  4. При объединении квартиры и чердака: например, при превращении квартиры в двухуровневую.

Разрешение от соседей требуется получать только, если они являются собственниками помещения.  От нанимателей или арендаторов такое согласие не требуется. Но ситуация осложняется тем, что согласие должны дать все собственники, даже временно отсутствующие.

Что касается перепланировки в коммуналке, то согласие требуется даже, например, тогда, когда необходимо расширить окно в собственной комнате (т.е. формально интересы соседей никак не застрагиваются).

Но законодательство настаивает на том, что в коммунальной квартире все соседи являются сособственниками, а для проведения ремонтных работ нужно согласие от всех владельцев (аналогично тому, которое получается при продаже или дарения комнаты).

Способы получения согласия от соседей на перепланировку

Согласие от соседей по действующему законодательству допускается получить в двух вариантах:

  1. Письменное согласие от каждого собственника жилого помещения. Этот вариант подходит, если требуется заручиться поддержкой от нескольких человек.
  2. Нотариально заверенное разрешение, которое получено по результатам общего собрания жильцов. Данный вариант допускается использовать в том случае, если для перепланировки необходимо согласие от всех собственников.

В том случае, когда необходимо получить согласие от всех собственников квартиры на реконструкцию или перестройку, проводится общее собрание жильцов. На повестку дня выносится вопрос о перепланировке. Для принятия решения предъявляется два базовых требования:

  • в собрании должны участвовать не менее 2/3 собственников;
  • «За» должны проать не менее 50% жильцов + 1.

После чего старший по дому обращаются к нотариусу для подтверждения законности проведения собрания и соблюдения определенных формальностей. Стоимость заверения согласия составляет не менее 1000 р. в зависимости от нотариального тарифа.

Одна копия согласия остается у собственника квартиры, который решил заняться перепланировкой, вторая направляется в управляющую компанию.

Достаточно часто собственники жилых помещений временно отсутствуют по указанному адресу или вовсе не проживают по нему (например, отбывают наказание в местах лишения свободы или служат в армии). В таком случае лицу следует действовать по следующему алгоритму:

  1. Направить по адресу постоянной регистрации соседей заказное письмо с уведомлением о вручении. В нем необходимо прописать просьбу предоставить согласие на перепланировку.
  2. Если сосед получит данное письмо, но в течение трех месяцев оно будет оставаться без ответа, то это будет приравнено к его согласию на перепланировку.

Структура письменного согласия

Получить разрешение на перепланировку может только собственник квартиры, права которого официально подтверждены. Если же лицо пользуется квартирой на основании договора соцнайма, то ее официальным владельцем является администрация муниципального образования.

В данном случае наниматель не наделен полномочиями по сбору письменных согласий. Это находится в компетенции муниципальных властей, которые надо еще убедить в необходимости перепланировки.

Собственнику жилого помещения желательно предварительно подготовить бланк письменного согласия, чтобы соседям не пришлось тратить время на его написание. Документ составляется в произвольной форме, но в нем обязательно следует отобразить следующие моменты:

  • ФИО соседа (пишется в родительном падеже по правому верхнему краю);
  • адрес регистрации заявителя;
  • место составления документа (город/поселок);
  • наименование документа: «Согласие на перепланировку»;
  • адрес квартиры, в которой будет происходить перепланировка;
  • дата подписания согласия;
  • подпись и расшифровка подписи соседа.

В основной части нужно прописать информацию следующего содержания «Я предоставляю согласие на проведение работ по перепланировке квартиры, расположенной по адресу «….» согласно проекту перепланировки, предоставленному собственником жилого помещения».

Документ имеет простую письменную форму и не требует обязательного нотариального заверения.

Для того, чтобы заручиться согласием соседей на перепланировку, требуется дать им ознакомиться со следующими документами:

  • действующим техпаспортом;
  • эскизом проекта перепланировки, в котором обозначены планируемые изменения;
  • разработанным проектом перепланировки в специализированной компании, обладающей разрешением на оказание данного вида услуг;
  • разрешением от управляющей компании, СЭС и пожарной инспекции (опционально).

Образец согласия собственника или соседей на перепланировку квартиры в формате Word можно скачать по ссылке.

Таким образом, согласие собственников или соседей на перепланировку требуется получать в случае, если ремонтные работы затрагивают места общего пользования и общедомовое имущество, либо их планируется проводить в коммунальной квартире. Согласие оформляется в письменном виде.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/pereplanirovka/soglasie-sobstvennika.html

Согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку – в 2019 году

Нужно ли согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Перепланировка жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, независимо оттого, какого он типа, разрешена по закону.

В то же время в зависимости от количества этажей, материалов, которые использовал строитель, износа здания, этажа, где расположена квартира — некоторые виды работ проводить можно, а другие нет.

Под перепланировкой следует понимать сложный капитальный ремонт, который должен изменить конфигурацию помещения, функциональное назначение комнат, поэтому обязательно будут затронуты коммуникации.

Изменить общие площади и части конструкций возможно, но это связано с некоторыми особенностями. Для начала владелец квартиры должен понимать, что законодатель требует получить разрешение на проведение строительных работ в самой квартире, а для этого необходимо подготовить проект.

Работы должны выполняться строго по проекту и уже на начальном этапе проектировщики могут предложить владельцу только перечень допустимых изменений. Но их все равно необходимо согласовать с Жилинспекцией и межведомственной комиссией (МВК), другими контролирующими инстанциями (СЭС, МЧС, Энергонадзором, газовым хозяйством и т. д.).

Существует перечень общедомового имущества, которое можно затронуть владельцу при перепланировке своего помещения, например:

  • лестничная площадка, лестница, коридор;
  • чердак, крыша, подвал;
  • инженерные сети и коммуникационные узлы;
  • фасад здания, балконные плиты, перекрытия и несущие стены;
  • земельный участок, к которому относятся благоустройства и элементы озеленения на нем расположенные;
  • трансформаторная будка, пункт теплопередачи, общий гараж или автостоянка, детская площадка;
  • другое.

Образец согласия соседей на перепланировку

Законодательное регулирование

Право на общедолевую собственность жильцов на имущество законодатель устанавливает кодексом:

В Постановлении правительства № 491 (13.08.06) определен состав помещений, которые можно отнести к общедомовому имуществу. В Градостроительном кодексе (ГСК) РФ в ст. 1 (пункте 14) и ст. 51 (части 7 и пункте 6) указан порядок и условия для осуществления реконструкции общедомового имущества. Об этом же говорит ЖК в главе 4, ст. 25.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В правилах и нормативах технической эксплуатации жилищного фонда (ЖФ) России указаны операции, которые можно проводить с общедомовым имуществом. ЖФ в РФ учитывается согласно специальной Инструкции, в ней сказано, что все изменения, которые будут осуществлены со зданием, должны после реконструкции вноситься в его техпаспорт.

В то же время существует перечень запрещенных работ в самой квартире, где могут жить люди или работать, если она будет переведена в нежилое помещение. Он указан в Постановлении правительства за № 883-П от 15.11.05.

Переоборудование жилого помещения может быть простым, что называется переустройством, сложным – перепланировка, реконструкцией, затрагивающей все здание.

Иногда провести ремонтные работы невозможно без вмешательства в общее имущество, поэтому и требуется согласие соседей, что указано в ЖК, ст. 40, части 2. Это касается не только приватизированных квартир, но и муниципального жилья, в том числе и коммуналок.

Если в первом случае владельцы проживают на основании документов, подтверждающих право на собственность, во втором основанием является договор соцнайма, то в третьем может быть − то или другое.

Обязательно требуется согласие, если перепланировка:

  • затронет земельный участок под домом, который принадлежит всем правообладателям (ЖК, ст. 44);
  • уменьшит площадь места общего пользования из-за того, что какая-то его часть присоединится к квартире (ЖК, ст. 36).

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Нужно ли получать

Если владелец помещения при проведении перепланировки затрагивает места общего пользования, т. е. выходит за пределы своей собственности, то ему необходимо для подачи документов на разрешение среди остальных бумаг иметь письменное согласие:

  • проживающих в многоквартирном доме;
  • прописанных с ним в муниципальной квартире;
  • проживающих в коммунальной квартире;
  • других совладельцев квартиры, если они есть.

В последнем случае, независимо от того, находится квартира в долевой собственности или принадлежит совладельцам на равных правах строительные манипуляции, которые решил сделать один из них, так или иначе, затронут имущество других. Если же помещение находится у банка в залоге, то потребуется взять и его разрешение.

Необходимо понимать, что муниципальное жилье является государственным, и орган администрации считается его собственником. Поэтому нанимателям муниципального жилья требуется для начала получить разрешение на перепланировку от собственника, а только потом можно будет готовить документы в Жилинспекцию, среди которых должно быть согласие соседей.

За разрешением основной наниматель должен обратиться в отдел архитектуры, к которому относится дом, причину переоборудования квартиры придется указать серьезную.

Разрешение у жильцов дома или коммуналки должен востребовать собственник, т. е. муниципалитет. Но фактически получить согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку может инициатор ремонта, если администрация нотариально оформит на него доверенность.

К переоборудованию квартиры с затрагиванием общедомового имущества может относиться обустройство:

  • лоджии на первом этаже, она фактически становится пристройкой, что затрагивает фасад здания;
  • небольшого тамбура перед входом в квартиру, это уменьшит размер лестничной клетки или фойе;
  • нескольких квартир в одно помещение, если они расположены рядом горизонтально или вертикально, для этого придется оборудовать проемы в перекрытиях или несущих стенах;
  • чердачного помещения под жилое, это может сделать собственник верхнего этажа;
  • на фасаде здания дополнительного вентиляционного канала;
  • входа с улицы, для чего необходимо будет сделать крыльцо, обычно это требуется собственникам, которые перевели квартиру в нежилое помещение и открыли в ней, например, небольшой магазинчик, парикмахерскую, кафетерий;
  • другое.

Согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Получить письменное согласие необходимо от совершеннолетних жильцов дома, которые проживают постоянно или могут временно отсутствовать. Его дают только собственники квартир или наниматели. Если гражданин проживает на основании договора аренды, то обращаться к нему за согласием не нужно.

С длительно отсутствующими гражданами инициатору перепланировки придется связаться по телефону или по почте, отправив ему примерный бланк согласия и выразив просьбу.

Прислать свое согласие он может отдельно от остальных жильцов также по почте заказным письмом.

Жилищным законодательством установлены 2 ситуации, как можно собрать подписи.

Конечно, при этом придется их убедить, что у инициатора ремонта есть документы на квартиру, их необходимо будет предъявить.

Жильцов также будут интересовать такие бумаги, как проект (эскиз), заключения, выданные пожарниками, газовщиками, санэпидом, электросетью, горводоканалом и другими. Лучше также иметь на руках разрешение от управляющей компании (ЖЭКа).

Посещать жильцов поочередно Каждый из них, кто не возражает против перепланировки и затрагивания общедомового имущества, должен на отдельном листе оформить свое согласие. Обычно так делают, если квартир в доме немного.
Собрать жильцов на общедомовое собрание Обязательно оформляется протокол собрания. В присутствии собравшихся рассматривается вопрос о переоборудовании квартиры, расположенной в доме, оглашается список строительных работ и общедомового имущества, которое необходимо затронуть. Согласие жильцов, их должно присутствовать около 70%, можно оформить на одном листе, где каждый проставит подпись напротив своей фамилии. Протокол собрания и документ о согласии жильцов в 2 экземплярах предъявляются нотариусу, последний он заверяет. Один экземпляр заявитель отдает собственнику дома, а второй прилагает к своим документам.

Образец такого согласия можно найти в интернете, оформляется он в свободной форме по типу деловых бумаг.

Главное, чтобы в тексте было выражено согласие с проведением строительных работ, указано жилое помещение, расположенное по такому-то адресу, и данные его владельца или основного нанимателя.

К оформлению протоколов общедомовых собраний Минстрой РФ относится довольно строго, а проверяющие из Жилинспекции могут сделать опрос жильцов, которые дали свое согласие.

Образец искового заявления о перепланировке квартиры:

Какие еще нужны документы

Инициатор ремонта подает в Жилинспекцию для первичного согласования:

  • проект, его потребуется заказать специалистам – строительной компании или проектному бюро, организации, которая имеет допуск СРО;
  • заявление;
  • техпаспорт;
  • поэтажный план здания;
  • документы на собственность для владельцев и договор соцнайма для нанимателей;
  • техзаключение о возможности проведения определенных работ, его может выдать инспектор Жилинспекции или БТИ, любой строительной компании;
  • несколько отдельных документов, которые будут представлять собой согласие жильцов, собственника здания, прописанных или проживающих, совладельцев;
  • протокол общедомового собрания, если оно проводилось;
  • заключение организации, которая занимается охраной памятников архитектуры, если здание имеет для страны историческую ценность;
  • разрешение от пожарной и газовой службы, санэпида;
  • другие по требованию.

Если заявителем является гражданин или ИП, то он подает свой гражданский паспорт, предприятию необходимо предъявить уставные документы.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Ответственность за незаконное переустройство

Если перепланировка в квартире будет сделана без предварительно полученного разрешения, то она считается несогласованной и ее требуется узаконить.

За незаконные действия собственник должен понести наказание в виде штрафных санкций, их размер отличается для физических лиц и юридических. Но, выплатив штраф, собственник не может быть освобожден от подготовки документов и подачи на согласование.

Принять решение узаконить свои действия собственник имеет право самостоятельно, после окончания ремонта, если он это не сделал до его начала.

Если предписание контролирующего органа не будет выполнено в установленные сроки, которые он отведет для ремонта, то согласно ЖК квартиру разрешается выставить на публичные торги и продать.

Когда помещение будет продано, из выручки вычтут судебные издержки и затраты на повторный ремонт, оставшуюся часть денег возвратят бывшему владельцу. Предварительно в судебном порядке он будет лишен прав на собственность, т. к. отказался провести узаконивание перепланировки.

Если пользователем помещения и нарушителем окажется основной наниматель, проживающий в муниципальном жилье, то его выселят на основании принудительного расторжения договора соцнайма.

Судебная практика

Судебные иски по вопросу перепланировки могут касаться не только узаконивания действий собственника. Обычно владельцы помещений подают их после получения отказа от контролирующего органа, когда ремонт уже закончен. Они прикладывают к заявлению документальные доказательства, подтверждающие, что нормы закона нарушены не были.

В большинстве случаев суд оказывается на их стороне, тогда для узаконивания перепланировки и получения нового техпаспорта на помещение потребуется только решение суда. Перечень документов истец готовит такой же, как если бы он подавал заявление на согласование в Жилинспекцию, дополнительно прилагается письменный отказ.

Но существует и судебная практика в отношении письменных согласований, которые владельцы квартир получают от жильцов. Часто орган местного самоуправления требует от предприятия-собственника письменное согласие жильцов, когда квартира переводится из жилой в нежилое помещение с целью организации в ней бизнес-структуры.

Конечно, предполагается, что будет происходить перепланировка помещения.

Инициатор ремонта подает в суд заявление, т. к. не согласен с действиями контролирующего органа, но суды всегда на стороне последнего.

Тем более, когда предполагается затрагивание земли возле дома и другого имущества общего пользования.

Оформлять согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое на самом деле не требуется, но для осуществления последующей перепланировки оно необходимо.

В то же время суд может признать решение общего собрания жильцов дома незаконным, а оформленное согласие недействительным.

Такая практика существует в вопросе, например, присоединения чердака к квартире, расположенной на верхнем этаже, с целью обустройства двухуровневого жилья. Суд признал недействительным протокол собрания, которого фактически не было, т. к.

ответчик, он же инициатор перепланировки, заявил, что провел его заочно. Решением суда чердак должен быть приведен к первоначальному состоянию в короткие сроки.

Подать заявление в суд и выиграть процесс при этом может любой жилец многоквартирного дома, который своего согласия не давал. На основании такого иска признается недействительным не только протокол общего собрания и согласие жильцов, но и разрешение на проведение строительных работ, выданное администрацией города, отделом архитектуры или Жилинспекцией.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/soglasie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma-na-pereplanirovku/

Получение согласия жильцов многоквартирного дома

Нужно ли согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку
Из Жилищного Кодекса РФ:

Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Если перепланировка проводится в коммунальной квартире, в любом случае необходимо получить писменное согласие всех жильцов коммуналки.

2. Если вы — собственник, и ваша квартира находится в многоквартирном доме, можно проводить перепланировку в пределах своей жилплощади без согласия соседей.

Но, если ваша перепланировка выходит за пределы квартиры и затрагивает места общего пользования (находящиеся в коллективной собственности лесничные площадки, коридоры, фасад здания) придётся получать писменное согласие всех жильцов многоквартирного дома, чьи интересы затронуты вашей перепланировкой.

Как собрать подписи жильцов

Согласие жильцов многоквартирного дома на проведение строительно-ремонтных работ, затрагивающих общее имущество, оформляется в виде Разрешения общего собрания жильцов, заверенного нотариусом. При отсутствии возможности провести общее собрание, придётся персонально обходить всех соседей и оформлять письменное заявление с паспортными данными и подписью каждого квартировладельца

Требования российского законодательства к оформлению перепланировки с получением согласия жильцов многоквартирных домов сегодня очень строги. Отдельным Приказом Минстроя РФ в декабре 2015 года утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Органы, осуществляющие государственный жилищный надзор (жилинспекция), проводят опросы жильцов, с особым вниманием проверяют достоверность подписей, подтверждающих согласие соседей на проведение перепланировок и реконструктивных работ в многоквартирных жилых домах. Случаи фальсификации протоколов общих собраний и подделки подписей жильцов караются беспощадно…

Документы для согласования перепланировки

Перепланировка жилого помещения осуществляется собственником в порядке ст. 25-29 Жилищного кодекса РФ, которые определяют перечень документов, необходимых для согласования перепланировки:

  • заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, наследство, договор дарения…);
  • проект перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
  • техническое заключение о возможности перепланировки (от любой проектной организации имеющей допуск СРО);
  • технический паспорт квартиры;
  • согласие всех собственников и пользователей квартиры;
  • письменное согласие соседей / протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, собственников других квартир, если перепланировка затрагивает общедомовые помещения / территории;
  • заключение органа по охране памятников, если квартира находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры.

Такой же список документов потребуется при переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилой фонд.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если вашей жилищной инспекции, предствавителям ТСЖ в многоквартирном доме или управляющей компании станет известно о переустройстве (перепланировке), проведённой с нарушениями, без согласия соседей, на квартировладельца накладывается штраф в размере от 25 МРОТ. Если Вы игнорируете предписание жилинспекции, сумма повторного штрафа — от 80000 руб.

Выплата штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. В случае невозможности узаконивания сделаной перепланировки, по причине несоответствия нормам СНиП, Вас оштрафуют и обяжут привести квартиру в первоначальный вид.

При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки суд, согласно Жилищному Кодексу РФ, может выставить вашу квартиру на аукционные торги, с возвратом вам стоимости квартиры (за вычетом судебных издержек и затрат на приведение помещения в первоначальное состояние).

Незаконная перепланировка квартиры чревата большими проблемами!
Позаботьтесь о своевременном согласовании перепланировки!

Согласование перепланировки

Наши специалисты по согласованию перепланировок, при необходимости, обеспечат получение согласия на перепланировку от других собственников жилья в многоквартирном доме, проведя все процедуры в установленном законом порядке.

Компания «Мосжилэкспертиза» подготовит проект перепланировки, обеспечит согласование перепланировки, оформит разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.

Источник: http://www.mosku.ru/pereplanirovka/pereplanirovka_soglasie_sobstvennikov_jilya.html

Согласование с жильцами многоквартирного дома

Нужно ли согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Далее старший по дому вместе с заявителем должны обратиться к нотариусу, чтобы тот подтвердил законность проведения собрания и соблюдение всех формальностей. Стоимость заверения составит от 1000 рублей в зависимости от тарифа и наценки нотариуса за работу.

Как написать согласие соседей на реконструкцию дома по образцу и для чего нужно согласие собственника на перепланировку квартиры

Владельцы, которые не поставили в известность банк о проведении перепланировки, автоматически нарушают условия договора. Узнав о незаконной перепланировке, банк может потребовать ее согласования с властями или возврата жилплощади в первоначальное состояние.

Согласование перепланировки с жильцами многоквартирного дома

Как гласит закон, а именно Статья 36 Жилищного кодекса РФ: «Собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности и общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, и инженерные коммуникации с оборудованием, обслуживающие жилой дом, и несущие конструкции дома, в том числе несущие стены»… О том же говорит и статья 290 ГК РФ. Это означает, что несущая стена в вашей квартире принадлежит не только вам, а всем жильцам дома на праве общей долевой собственности. Указанное право общей собственности не означает, что каждый житель многоквартирного дома в любое время дня и ночи наделен законной возможностью прийти в вашу квартиру и заявить свои права на несущие стены. Однако не дать своего согласия на то, чтобы вы «прорубили» в стене дверь или дополнительное окно, жильцы дома имеют полное право, т.к. п. 1 ст. 247 ГК РФ устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, т.е. при согласии всех собственников дома.

Читать еще –>  1010 код дохода в справке

Депутатские запросы

Одной из массово встречающихся проблем в Санкт-Петербурге является использование общего имущества многоквартирных домов отдельными собственниками или арендаторами нежилых помещений в личных интересах без согласования с прочими собственниками. Эта проблема может и должна быть решена органами государственной власти Санкт-Петербурга.

Переустройство, перепланировка, реконструкция в МКД в Санкт-Петербурге

— 530 обращений по вопросам перепланировки нежилых помещений, например, 157 обращений касается законности перепланировки жилого помещения для использования под магазин, бар, кафе, ресторан; 42 обращения касается вопросов законности переустройства квартир в общежития;

Согласование вывески: как получить согласие собственников многоквартирного жилого дома

Размещение рекламной вывески на фасаде всегда требует оформления разрешительной документации, или согласования, от местной администрации. В список документов, необходимых для оформления согласования вывески, входит обязательное получение согласия собственников помещений здания, на фасаде которого планируется повесить вывеску.

Очень много магазинов, салонов красоты и других организаций располагаются на первых этажах в многоквартирных жилых домах, и для владельцев таких организаций, желающих разместить рекламную конструкцию на фасаде такого дома, встает вопрос о необходимости получения разрешения на вывеску от собственников квартир, т.е. жильцов этого дома.

2.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласование с жильцами дома

8.1.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Читать еще –>  Трудовой договор образец на год

Нужно ли согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

В Постановлении правительства № 491 (13.08.06) определен состав помещений, которые можно отнести к общедомовому имуществу. В Градостроительном кодексе (ГСК) РФ в ст. 1 (пункте 14) и ст. 51 (части 7 и пункте 6) указан порядок и условия для осуществления реконструкции общедомового имущества. Об этом же говорит ЖК в главе 4, ст. 25.

Получение согласия жильцов многоквартирного дома

Органы, осуществляющие государственный жилищный надзор (жилинспекция), проводят опросы жильцов, с особым вниманием проверяют достоверность подписей, подтверждающих согласие соседей на проведение перепланировок и реконструктивных работ в многоквартирных жилых домах. Случаи фальсификации протоколов общих собраний и подделки подписей жильцов караются беспощадно.

Источник: https://firstjurist.ru/ispolnitelnoe-proizvodstvo/soglasovanie-s-zhiltsami-mnogokvartirnogo-doma

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Нужно ли согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459/verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Прав-мир
Добавить комментарий